“卖还是不卖？卖还是不卖？”这两天，家住北京市大兴区国家教育行政学院的李教授手拿报纸，在空空的230平方米的大房子里走来走去，不停地嘀咕。他自己都记不清这个问题问过自己多少次了，报纸上《二手房交易下月开征土地增值税》一文的大标题晃得李教授眼睛犯晕！
北京要征土地增值税二手房房主忙过户
11月14日，北京市地税局发布《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（以下简称《通知》），明确了个人转让二手房缴纳土地增值税的相关计税方法，规定自2006年12月1日起执行。
北京中大恒基房地产经纪公司提供的最新数据显示，北京出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》一周多时间以来，购买时间在5年内的二手商品房过户量增加了23%，其中140平方米以上的非普通住宅过户量占到30%左右。同时，北京中大恒基各门店的咨询量也上涨了32%。此外，北京我爱我家房地产经纪公司提供的统计数据还显示，三居室以上的大户型二手商品房房源登记量也有所下降，降幅23%，客户需求量下降24%，成交量上升33%。
北京市地税局有关人士强调，多年来北京市在个人转让二手房环节，一直在征收土地增值税。此次发布通知，只是按照国家有关要求，在征收办法上作出了相应调整，而并非对个人转让二手房新开征土地增值税。
据记者了解，虽然北京市地税局这些年来发过几次通知，要求征收土地增值税，但由于并未严格要求将土地增值税完税证明与过户挂钩，事实上目前只有通州、丰台等区县在征收土地增值税，其他一些区县并未强制征收土地增值税。大兴区一家房屋中介公司的李经理表示，这次税务机关要求将土地增值税完税证明与过户挂钩，实质上就是明确了要严格征收土地增值税。
一些筹划专家提醒纳税人，能赶在12月1日之前完成二手房的过户当然最好，但如果不能赶在这个时间之前，再出手二手房时，就一定要先算算税收账了。
符合三种情况增值税可以减免
北京致通振业税收筹划事务有限公司董事长李记有介绍，土地增值税是对纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的增值额征收的税收，长期以来主要是对房地产开发企业征收。虽然按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，个人转让住房也属于土地增值税的征税范围，但法规同时也明确规定了一些免税政策。
李记有说，目前个人转让二手房土地增值税免税政策有：《土地增值税暂行条例实施细则》规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
但是《实施细则》当时并未对免税的自用住房作出普通住宅和非普通住宅的限定。1999年，财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号），规定对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
北京市综合以上政策，目前规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税；转让非普通住宅，个人凡居住满5年或5年以上的，免于征收；居住满3年未满5年的，减半征收；居住未满3年的，按规定计征。
北京市规定，普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。
按照这个标准，国家教育行政学院李教授的住房达230多平方米，超过了单套建筑面积在140（含）平方米以下这项标准，如果转让，肯定需要缴纳土地增值税。
缴纳土地增值税区分两种情况
此次北京市地税局发布的《通知》，明确了个人转让二手房缴纳土地增值税时扣除项目金额的计算方法以及核定征收率。
《通知》规定，扣除项目金额的计算分两种情况，一是能够提供购房发票的，可以扣除取得房地产时有效发票所载的金额；按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；按国家规定统一缴纳的与转让房地产有关税金；取得房地产时所缴纳的契税。
二是不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，可以扣除取得国有土地使用权时所支付的金额；中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值，而且需经地方主管税务机关确认）；按国家规定统一缴纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
纳税人具备以上条件的，就按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定的方法和税率缴纳土地增值税。如果纳税人既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。
专家认为，北京市的上述规定，实际上为纳税人缴纳土地增值税提供了两种选择。国家教育行政学院的李教授告诉记者，因为犹豫了好几天，他的那套房子要赶在12月1日前出手已经不可能了。“那么，如果12月中旬再卖，我该按哪种方法缴税划算呢？”他问。
哪种方法划算还得看具体情况
北京中税广通税务师事务所副总经理、税收筹划专家王进认为，纳税人转让二手房进行土地增值税筹划，一是要看政策是否允许。房屋买卖绝大多数都有发票，而且北京市地税局发布的《通知》明确了扣除项目金额的计算方法，符合按差额计算纳税的条件。12月1日以后税务机关如何对待纳税人的选择，还有待观察。二是要具体计算按哪种方式纳税少，再进行合理选择。
王进介绍，土地增值税实行4级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。在差额计算方法下，增值额越大，适用的税率也就越高，缴纳的土地增值税也就越多。而核定方法不涉及增值额，只同交易价格有关，而且方法简单。
我们为国家教育行政学院李教授做一个简单的筹划。李教授2004年12月购买该房屋的价格为138万元，有发票为证。如果在12月中旬以180万元出售，按差额计算方法，李教授买房时缴纳了契税2.07万元（138万元×1.5%），出售时缴纳的营业税及附加9.9万元（180万元×5.5%），印花税900元（180万元×0.05%），个人所得税1.8万元（180万元×1%），2年加计5%的扣除金额13.8万元。因此，总计扣除金额合计为138+13.8+2.07+9.9+0.09+1.8=165.66万元，增值额为180-165.66=14.34万元，增值额与扣除项目金额的比例为14.34÷165.66×100%=8.7%，适用30%的税率。则李教授应缴纳土地增值税=14.34×30%=4.3万元。
而按照核定方法，李教授应缴纳土地增值税=180万元×1%=1.8万元。
可见，按照核定方法，李教授可以少缴2.5万元的增值税。这种情况下自然选择核定方法划算。
但是，如果增值额较少，情况可能相反。比如以165万元的价格出售，总计扣除金额合计为164.69万元，增值额为3100元，只需缴纳930元的土地增值税，选择按差额计算方法纳税反而划算。
筹划专家李记有认为，差额计算方法比较复杂，纳税人选择前可以请税务专家帮助实际计算，依据计算结果再作出适当的选择。
二手房买卖成本增加房屋中介看好“联系换房”
税务专家介绍，在下月普遍征收二手房买卖土地增值税后，在北京所有涉及二手房出售的税收都将全面征收。个人买卖二手房，卖方需要根据房屋的性质和购买时间的长短，缴纳5.5%的营业税及附加，至少1%的个人所得税以及土地增值税和印花税。
北京房产中介“链家地产”市场总监金育松认为，由于目前北京依然处于卖方市场，而土地增值税是交易环节的一种税费，那么卖方很可能会将税费转嫁到房价当中，或者直接由买方承担，不管哪种方式，均会在一定程度上拉高房价。
一些税务专家认为，虽然国家对二手房买卖制订了严格的税收调控政策，但因为仍然存在不少税收减免政策，还存在一定的筹划空间。比如土地增值税方面，有关法规规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。具备一定条件的纳税人，可以通过中介机构寻找同样有换房需求的人，通过换房这种方式，规避土地增值税的纳税义务。通过换房改变房屋产权，不仅可以规避土地增值税，还可以在一定程度上规避营业税、个人所得税等税负较重的税收。因此，有些中介机构目前很看好“联系换房”业务的前景，正在积极拓展业务。
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