1月16日，国家税务总局网站公布的一道土地增值税“清算令”，拉开了税政调控房地产的帷幕。在这个《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中，国家税务总局要求各省税务机关制定实施细则，自今年2月1日起执行。这一次横跨13年的税务总清算，被业界称为“秋后算账”。
本报记者谢红玲李乐北京报道正当外界就土地增值税话题激辩不休时，北京市国税局悄然完成了一项调查：在抽查的68家房企中，29家漏缴、欠缴企业所得税，仅一次追缴税款总额即达3856万元。
尽管与2005年追缴房企超过10亿元税款的行动相比，此次追缴额不算太大，但那次是历时三年、牵涉上千家房企的检查，而这一回，是在严厉推行房企所得税预先“计提”一年半之后，漏缴现象仍如此严重，不免让税务部门官员感到恼火。
全面“计提”追缴企业所得税
房企所得税的全面“计提”，始于2005年前后。鉴于房企多采取滚动开发模式，在一年之初，税收征管机构通常会在年初预估有关楼盘的毛利润，再按3%比例预征企业所得税，待楼盘清算时多退少补，是为“计 提”。
当时房企漏税现象普遍存在。国家税务总局稽查处官员曾在不同场合多次指责房企逃漏企业所得税，北京市地税局追缴房企10亿元以上税款，更证实了这一批评。
此后连续三年，加强房企所得税征缴被视为税务系统每年度的主要工作之一。为避免房企利用项目开发跨年度结算的特点漏缴、少缴税款，国税总局开始在全国范围内推行“计提”。此前，这一做法只在北京、上海等城市实施。
为此，北京市地税局专门建立房地产税收评估模型，对地产业盈利水平等重要财务指标作综合测算，从宏观层面上把握该行业的利润和税负水平。
“从2005年起我们明显感到，税收征管越来越严，尤其是企业所得税。”融科置地副总裁郑志刚告诉记者。
但房企也有了新对策。北京市国税局上述调查报告显示：取得发票无付款单位名称和取得发票付款单位名称不符的票据进入成本，建设期多摊销开办费、设计费等等，都是全面“计提”之后房企违规摊销成本的手段。而部分房企项目竣工达到清算条件，却故意不向税务机关提出申请，同样导致清算困难，企业所得税漏缴。
据了解，目前北京市国税局、地税局正酝酿建立“预警机制”，即利用历年企业所得税汇算清缴数据，建立审核评税指标体系，以解决全面“计提”之后，税收征管过程中面临的新问题。税务清算改变产业命运？
土地增值税“清算令”一出，深沪及香港上市内地地产股应声而跌。有业界人士认为，这只是税政威力初步显现，2月1日新规定一旦严格落实，部分准备不足的房企(尤其是非上市房企)现金流立刻会出问题，房地产业整个格局的调整将在所难免。其根本原因在于，自宏观调控开始以来，政府一直在收紧房企的两大命门——土地与资金，不少地产商的资金链其实很脆弱。
SOHO中国董事长潘石屹推测，“清算令”的出台对那些在会计、资金方面最保守的公司震荡最小，但较为疾进的公司则可能吃不消，甚至出现资金链断裂危机。“改变发展策略，把销售物业为主转向增加持有经营物业，应是房企可选择对策之一。”他说。
上海五合智库总经理邹毅同意潘石屹此政策“将引导房企开发不同类型产品”这一判断，同时认为，该政策将使地产商囤地之风有所收敛，靠囤地、捂盘获利者受伤最重。
北师大房地产研究中心主任董藩则不无忧虑地指出，新税收政策精神的落实，在增加税收的同时，可能会有消极效果，如明显抑制投资等。
他分析称，税收负担加重或将令部分临近盈亏平衡点的房企退出开发，并降低今后改行业的投资增长率，甚至让绝对投资额减少。这对抑制投资过热固然有好处，但未来市场上商品房供应量若因此而收缩，则不利于稳定房价，这样宏观调控的两大目标难免顾此失彼。
整体而言，刚刚展开的税政调控将在多大程度上影响房企及房地产业的命运，目前尚难下断语，但它对圈内企业和人士所造成的“心灵冲击波”看来比预想中强烈得多。
各地回应土地增值税冲击波
广州：规避征收仍有空间
“广州开发商对新的政策措施态度一向比较审慎，一起发牢骚是有的，但实际抱团行动还没听说，因为各家开发商受到的影响不尽不同。”提到上海地产商有意“上书”反对征收土地增值税的传闻时，广州越秀城建集团一位人士表示。
他认为，有两类开发商局面会比较被动，一是前期财务预提不足而又正在筹备上市者，二是小型开发商，特别是大量以炒卖土地为主要盈利模式的小公司。
据香港媒体报道，受土地增值税征收政策影响，深圳鸿隆地产临时搁置了原定1月18日向港交所提交上市聆讯的计划，以重新评估政策对公司的影响。该公司原定2月份在香港上市，预计集资约5亿港元。
同样受到影响的，还有华南老牌地产商碧桂园集团。据该集团人士透露，由于他们很多在开发楼盘及不少储备用地都是早年通过协议方式拿下，地价相对较低，若土地增值税全面清算，公司承受的财务压力甚大。集团已紧急准备了数套方案应对新情况，上市进程说不定会因此受到拖延。
“我们一个土地转让计划现在被迫搁置了。”提起土地增值税话题时，广州某小开发商的老板情绪明显低落。该公司早年凭借关系资源屯积了不少市区地块，近期正打算向一家求地若渴的大型上市公司转让手中价值1.5亿元的土地，该地块是上世纪90年代他们用了不到5000万元购入的。
按新的土地增值税征收要求，他们要按增值额60%的税率缴付，这远远超出了其预算，计划被迫刹车。“现在只好以合作方式共同开发，我们拿土地入股，对方负责开发销售，”他无奈地说，“对方乘机压价，我们损失不少啊。”
德勤会计师事务所最新调研报告显示，土地增值税对投资者的现金及溢利的影响，将完全取决于税法及外资企业所得税与土地增值税的处理方法等方面的综合影响。
德勤华南地区副税务主管合伙人谭振雄认为，税务新规定尚未澄清所有操作细则，在房企申报纳税时，将造成重大的不确定因素。他建议房企应密切留意日后税务部门对有关规定的进一步阐释。
光大证券研究员赵强在一份研究报告中则称，当房地产项目毛利率低于23.1%时，实际上不需要缴土地增值税。目前这一平均毛利率在25%~30%之间，按实清算的话，对净利润的影响大约是“下降5%~13%”。
但德勤的研究指出，香港26家上市地产商的财务掌舵人当中，88%认为土地增值税不会导致他们减少对内地房地产的投资，1/3计划增加对内地市场的投资，各家公司平均投资额超过1亿元人民币，且住宅市场仍是投资重点。
“从纯技术的角度讲，土地增值税的规避完全有可操作空间。”毕马威振华会计师事务所一位人士表示。他分析说，由于土地增值税实行累进税制，假如普通住宅增值额未超过扣除项目的20%的，按规定免征土地增值税。因此在房企的税务规划上，只要一方面是增加扣除的项目，在税法允许范围内尽可能增加管理成本或财务成本，另一方面降低楼价，如将装修、家私家电等打包销售的金额在楼价中扣除，即可最大限度地减低土地增值税所带来的冲击。
上海：开发商对全面清算“并不担心”
尽管土地增值税早在上世纪90年代前期就已制定，但始终没有强制征收。在上海，一直采取的是代征形式，即销售额的1%，原先房价在低位徘徊时，这一块很容易被企业忽视。2002年至2005年之间，上海房价暴涨，因此若补征土地增值税，数额将大得惊人。
有人给上海知名楼盘汤臣一品算了一笔账：如征收土地增值税的话，汤臣一品不得不多缴35亿元税款！因为目前该楼盘平均售价每平方米11万元，估计成本在每平方米3万元以内(不含企业所得税)，按照房企土地增值税征收规定，增值额超过扣除部分100%~200%，适用税率50%，每平方米就要缴纳2.5万元以上，总建筑面积为14万平方米的汤臣一品，土地增值税将达35亿元。
作为在售楼盘，汤臣一品不免要照章缴纳土地增值税。但很多已清盘项目，应该如何缴纳土地增值税呢？尤其是一些项目公司，项目做完后公司都撤销了，又该如何追缴？
“如果这些项目不用追缴，那我们很多早就结算完毕的项目，是不是也不用缴？”大华集团副总裁陈宁有些疑惑地说。该集团在上海房地产行业50强中排名第二，2006年总销售额达60多亿元。
陈宁认为，从根本上说，土地增值税是房企利润在政府和企业之间如何分成的问题，严格征收土地增值税，就是政府多拿点儿，企业少拿点儿而已。
“这是不完全成本下的所得税。忽视了企业的品牌增值，”他说，“知名企业品牌附加值带来的利润与土地增值无关，但根据新规定，也要征收增值税。”
2005年以来出台的地产调控政策，不少都因为执行难而未达预定目标，其中就包括所得税政策，此次土地增值税“清算令”，会不会同样虎头蛇尾呢？
既然土地增值税的完全追缴涉及公平问题，也存在历史问题，且工程浩大，房企激烈反弹不说，从技术上也难以做到。因此有些开发商私下表示“并不是很担心”。
从另一个角度看，追缴土地增值税对那些早期买地囤积的房企，包括热衷于长期储备土地的港资开发商，是一个沉重打击，同时迫使房企想方设法规避缴税以降低成本。
“尤其是一些中小型房企，会采取高折旧以及多注册公司进行关联交易等手段。”上海盛基集团副总裁朱咏敏说，“可以预见，为了绕开土地增值税的征收，又会有形形色色的‘故事’发生了”。
成都：囤地如意算盘或落空
对于聚集成都的不少外来开发商来说，土地增值税“秋后算账”，恐怕要让他们囤地西部、坐收渔利的如意算盘落空了。
“某些开发商利用自身资源或资金实力提前囤地，使相关土地增值收益为其独占，造成其不劳而获或少劳多获的局面，使专注开发获取收益的房企处于相对劣势，最后就是‘劣企淘汰良企’。”成都尺度地产副总经理山传海表示。但这种“盈利模式“因为土地增值税的清算不会太长久了。
山传海举例说，和记黄埔成都“城南地王“项目市价大概每亩600万元左右，其两年多前买地成本不过每亩200万元多一点儿，每亩增值毛收益400万元。扣除土地交易、管理和财务等费用后，这1036亩土地，可得毛利润不下30亿元左右。
“该项目首期还没开始销售，开发商就实现了如此巨额的收益，真是土地资本运作中的经典案例。”山传海说。但这种收益与开发商自身的努力直接关联不大，反而是得益于成都整个城市财富的自然增长，而这种公共收益本应由政府代表城市来获取。
囤地诱惑来自于成都房价的快速增长。官方数据显示，2004年以来的三年间，成都市五城区商品住宅平均价格从每平方米3241元，先涨到3770元，再涨到4256元。
成都置信房地产副总唐名琏指出，房价持续高增长让房地产业内存在投机行为，但土地增值税的清算，将导致房企成本增加高、利润减少成为趋势，并对眼下的炒地行为有所抑制。
据了解，除前述和记黄埔“城南地王”外，目前成都在建“大盘”还有中海地产国际社区(1811亩)、华润置地420厂项目(840余亩)、深圳华侨城“欢乐谷”(3000亩)及广州雅居乐住宅项目(2008亩)等。
“土地增值税清算一定程度上会让这些大企业改变策略，如调整户型、提高房价等，以扩大市场占有率代替以往以利润率为主导的方式。”戴德梁行成都分公司高级经理侯峰分析说。
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“纳税是每个公民和企业的义务，但现行的房地产业税目繁多、项目重复纳税及税基不合理情况，确实到了要改革的地步了！”早在2004年政府开始讨论开征物业税后，一些地产界人士就发出了这样的呼声。
税费繁杂开发成本大增
房企所得税全面严格“计提”，仍未能遏制企业漏税，表象背后折射出的，正是房地产业税费繁杂的现状。“税费加在一块差不多有70种。”一位地产商向记者抱怨。
“房地产开发环节税费混杂，流通环节税务名堂多，保有环节几乎没收税，这样的税务设计早跟不上形势变化了，应该重新全面规划。”建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌接受记者采访时称。
土地增值税“清算令”及企业所得税的严格征收与追缴，让业界对房地产税费改革的期望重新变得迫切起来。
华远地产董事长任志强早期曾撰文指出，整个房地产行业链中到底涉及了多少税和费，不要说普通人，就算圈内专业人士也很难讲清楚。据他粗略盘点，房地产税费既包括各种税项，也包括地租，而地租又分货币地租与实物地租两大类(详见链接)。
“这些税和地租在房价成本中占有极大比例，其中货币地租和实物地租(不含征地、拆迁等费用)各约占房价成本20%，税和地租累计可占房价的60%甚至以上，这还不含税和地租以外的其他收费。”任志强估算说。
房地产税制待改革
“相对于国际上普遍的增值税征收标准，我国的税负偏重。”五合智库总经理邹毅称。据他介绍，土地增值税由德国首开先河，目前世界上开征该税的有英、法、韩等国及我国台湾地区。它们的税率水平约在17%~50%之间，并根据持有时间与用地性质的不同，设定了相应税率比例。
而国内30%~60%的累进税率设置显然偏高。同时房企还须缴纳所得税，土地增值税只作为费用允扣，造成对土地储备及房产转让环节增值的两次调节——即33%的企业所得税或20%的个人所得税的第一次调节，与30%～60%的累进税率的土地增值税第二次调节。
“高税负、高税率的结果不仅加重了纳税企业的负担，也会加大税务部门的征收难度。”邹毅评价道。
“当务之急，是对房地产税制进行改革。”顾云昌指出，“改革的方向应该是对开发环节的税费进行清费正税，对流通环节的税务降低、减少，增加保有环节税收，近几年大家一直在议论的物业税就是保有环节的税收品种。”
在他看来，流通环节的税收是把“双刃剑”——尽管可以抑制炒楼，但也阻碍了流通，造成二手房交易的萎缩，税费杂乱也容易滋生寻租行为。而征收物业税不仅有利于行业的健康发展和社会公平，也可以给地方政府创立稳定的税收来源，让他们不再对短期卖地收益过分依赖。
央行货币政策委员会委员樊纲也认为，物业税是我国房地产市场的内在稳定器，有了这个稳定器，中央就不必用外部的力量对房地产调来调去了。
然而，与物业税有关的消息虽然不断从有关部委官员口中传出，至今未见实质性进展，严厉的税政却不期而至了。
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