2006年，财政部、国家税务总局相继出台了六项税收政策来调控房地产市场，以消除房地产价格泡沫，引导房价理性回归，调节房地产企业和购房者的利益分配格局，这势必会对房地产开发企业的销售造成一定影响。房地产企业开发产品的销售有一次性交款交房方式、分期收款方式、银行按揭方式和委托方式，在委托方式中有支付手续费、视同买断、保底价加分成和包销方式。本文通过不同委托销售方式下税后净利的分析比较，为房地产开发企业提供一条优化的纳税筹划路径。
兴国房地产开发有限公司（下称兴国公司）在某市区繁华地段投资兴建商务中心一座，可售面积3000平方米，预计营业收入3500万元，预计开发成本2100万元。公司营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加征收率3%，土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超率累进税率，企业所得税税率33%，不考虑其他因素的影响（包括所得税不考虑税前扣除三项期间费用），有以下三个方案可供选择。
方案一：按营业收入总额的5%支付给利民公司手续费，由利民公司开具正规发票给兴国公司作为经营费用，兴国公司收到代销清单时确认营业收入的实现。为举例方便，不考虑资金的时间价值对公司收益的影响，假设其收入均在当期实现（以下方案同此假定）。则兴国公司开发该中心应缴纳的各种税金和税后收益为：
1.营业税金及附加=3500×5%×（1+7%+3%）=192.5（万元）；
2.土地增值税=577.50×30%=173.25（万元）；
其中：（1）土地增值额=3500－2100－2100×（10%+20%）－192.50=3500－2922.50=577.50（万元）；（2）土地增值率=577.50÷2922.50×100%=19.76%；（3）适用30%税率，速算扣除系数为0。
3.企业所得税=（3500－2100－3500×5%－192.5－173.25）×33%=859.25×33%=283.55（万元）；
4.税后收益=859.25×（1－33%）=575.70（万元）；
5.综合税负率=（192.5+173.25+283.55）÷3500=18.55%；
6.销售净利率=575.70÷3500=16.45%。
方案二：兴国公司仍让利5%，利民公司按3325万元买断，预计销售收入与买断价的差额为利民公司经营收益。兴国公司给利民公司开具销售不动产发票，其他条件同上。则兴国公司开发该中心应缴纳的各种税金和税后收益为：
1.营业税金及附加=3325×5%×（1+7%+3%）=182.88（万元）；
2.土地增值税=412.12×30%=123.64（万元）；
其中：（1）土地增值额=3325－2100－2100×（10%+20%）－182.88=3325－2912.88=412.12（万元）；（2）土地增值率=412.12÷2912.88×100%=14.15%；
（3）适用30%税率，速算扣除系数为0。
3.企业所得税=（3325－2100－182.88－123.64）×33%=918.48×33%=303.10（万元）；
4.税后收益=918.48×（1－33%）=615.38（万元）；
5.综合税负率=（182.88+123.64+303.10）÷3325=18.33%；
6.销售净利率=615.38÷3325=18.51%。
方案三：由兴国公司设立众乐房产销售公司（下称众乐公司），将该商务中心包销给众乐公司。由于支付手续费和视同买断方式均以利民公司售出房地产开具销售清单确认收入的实现，利民公司几乎不承担风险；而众乐公司则必须按照合同的约定，分期付款购买兴国公司的商务中心，承担着较大的风险，根据风险与收益配比的原则，加之包销量大，兴国公司将该商务中心打8.5折销售给众乐公司，即兴国公司按照2975万元确认营业收入，众乐公司的各种运行成本预计为175万元，与利民公司的代理成本相当。
那么，兴国公司应缴纳的各种税金和税后收益为：
1.营业税金及附加=2975×5%×（1+7%+3%）=163.63（万元）；
2.土地增值税=81.37×30%=24.41（万元）；
其中：（1）土地增值额=2975－2100－2100×（10%+20%）－163.63=2975－2893.63=81.37（万元）；
（2）土地增值率=81.37÷2893.63×100%=2.81%；
（3）适用30%税率，速算扣除系数为0。
3.企业所得税=（2975－2100－163.63－24.41）×33%=686.96×33%=226.70（万元）；
4.税后收益=686.96×（1－33%）=460.26（万元）。
众乐公司应缴纳的各种税金和税后收益为：1.营业税金及附加=（3500－2975）×5%×（1+7%+3%）=28.88（万元）；
2.企业所得税=（3500－2975－175－28.88）×33%=321.12×33%=105.97（万元）；
3.税后收益=321.12×（1－33%）=215.15（万元）。
则兴国公司及众乐公司的综合税负率=（163.63+24.41+226.7+28.88+105.97）÷3500=549.59÷3500=15.7%，销售净利率=（460.26+215.15）÷3500=19.3%。
综上可知，三个方案的综合税负率分别为18.55%、18.33%、15.7%，销售净利率分别为16.45%、18.51%、19.30%，税后收益分别为575.70万元、615.38万元、675.41万元。方案二较方案一多实现税后净利39.68万元；方案三较方案二多实现税后净利60.03万元，较方案一多实现税后净利99.71万元。由于税后净利的计算已考虑了与该收入相匹配的成本费用，是扣除投资成本后的税后净收益，故以此标准作为决策的依据，理性投资人显然应选择方案三。
通过上述不同委托销售方式的选择比较，可以为房地产开发企业进行纳税筹划提供如下指引：
1.财税〔2003〕16号文就部分营业税项目采用了增值税的计税原理，把购销差额作为营业额征税，为避免营业税重复征税进行纳税筹划提供了政策支持。该文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
2.通过设立销售公司分散经营收入，降低房地产增值额，从增值额和增值率两方面降低土地增值税税率，从而降低税负。尽管设立销售公司可能有关联方交易的嫌疑，但《税收征收管理法》第三十六条及其实施细则第五十二条、五十四条规定，关联企业的业务往来按照独立企业的业务往来收取或支付价款、费用的，税务相关是不会调整应纳税额的。销售公司包销房产公司的开发产品承担较大风险，同时数量较大，房地产公司给予销售公司价格优惠符合营业常规和公平交易原则，不属于税务机关的调整范围。
特别需要说明的是，为规范关联企业间业务往来，国家税务总局建立了预约定价制度。《税收征收管理法》实施细则第五十三条规定，纳税人可以向主管税务机关提出与其关联企业之间业务往来的定价原则和计算方法，主管税务相关审核批准后，与纳税人预先约定有关定价事项，监督纳税人执行。国税发〔2004〕118号文第二十条也规定，纳税人遵守了预约定价安排条款并符合安排条件，主管税务机关应当认可预约定价安排所述关联交易的转让定价原则和方法。上述规定为筹划关联企业间的业务往来提供了法律上的保障。
3.设立两个公司，扩大业务招待费、广告费、业务宣传费等扣除基数，从而增加税前扣除额，减少应纳税所得额，降低了企业所得税税负。
4.递延缴纳企业所得税，获取资金时间价值。国税发〔2006〕31号文规定，开发企业开发建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入按预计计税毛利率（20%、15%、10%、3%）分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后，再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。然而，该文件对房产销售公司取得的预收款尚未要求预征企业所得税额，房屋销售公司可充分利用该政策递延纳税，获取资金时间价值，谋求企业利益最大化。
点评：房地产税收新政环境下，对房地产开发企业的税收监管趋于精细化，可运用的筹划空间日渐收紧，作者通过对不同委托销售模式下税收成本及企业最终收益的比较，提出了很好的筹划思路，值得房地产企业在实践中借鉴、引用。通过实际案例的比较，第三种方案也就是自设销售公司包销的税负率最低，而企业收益最高，但此模式对企业经营、销售将提出考验，如开发产品的权属是否发生转移、最终由谁向业主开具销售发票、开票单位与权属单位不一致是否影响银行按揭等。纳税人在实际应用中要结合自身的情况及方案的可实现性，灵活加以运用。 |