2005年《超越财税快讯》第十二期 总第十二期
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发表时间：2006/8/15 |
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| 各市、州地方税务局： 针对当前房地产市场存在的擅自更改合同时间、隐瞒虚报成交价格等现象，为严格依法治税，确保国家税款不流失，各级地税机关在日常征收管理工作中，应加强对契税计税价格的审核，加大对房地产市场的征管力度。现将有关事项通知如下： 一、加强土地契税计税价格的审核 （一）土地出让契税。应严格按照《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）执行。 1.以“协议”方式出让国有土地使用权的，其协议价格即为计税价格，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产和其他经济利益。如协议价明显偏低（低于土地基准地价）的，按评估价格或土地基准地价征收契税。地方政府为招商引资实行税费包干的，其契税计税依据不得低于土地基准地价。 2.以“竞拍”方式出让国有土地使用权的，以土地竞拍总价计征契税。“竞拍”土地属毛地的，应将拆迁补偿费用和“竞拍”公告中明确由承受方承担的前期费用、配套费用、市政建设费用等一并计入计税价格。 （二）土地转让契税。以双方签定的土地转让合同（或协议）载明的成交价格计征契税。如双方签定的土地转让合同（或协议）载明的成交价格明显偏低（低于同地段土地基准地价），征收机关应按评估价征税，没有评估价的，可参照同一位置、同一类型其他土地交易的市场价格核定征收。 （三）土地划拨转出让契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）和《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》规定，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补交的土地出让金和其他出让费用。 二、加强房屋契税计税价格的审核 （一）商品房买卖。各级征收机关应加强对房地产开发企业的税收监控，要求其将新售楼盘的规划许可证、销售许可证、销售价格等资料报送征收机关备案，并全部录入微机，实行信息化管理，逐步建立一套征收机关自身完整的房地产价格指数。纳税人在办理契税纳税申报手续时，征收机关应将其商品房买卖（预售）合同中载明的成交价格与房地产开发企业备案的销售价格进行比对，连同商品房销售发票和纳税人的有关付款凭证一并审核，以防止房地产开发企业与纳税人联手瞒价和不实申报，导致税源流失。 （二）二手房买卖。对二手房交易价格明显低于市场价的，由征收机关参照同一位置、同一类型的房屋交易市场价格进行确定，同时辅以通过查验上手契对购进价和售出价进行对比。经核实未缴纳上手契的，应按规定追补上手契税，再行办理该房屋买卖手续。为保证征收机关公平、公正地核实市场价格，各级地税机关应逐步建立自身的评估人才队伍。 （三）房屋赠与和交换。房屋赠与和交换，其计税价格参照二手房交易价格执行，由征收机关参照同一位置、同一类型的房屋交易市场价格进行确定。 （四）拆迁安置房。按照《四川省契税实施办法》（1998省政府令第109号）、《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）和《四川省地方税务局关于拆迁还房契税问题的通知》（川地税发[2003]33号）规定执行。不论其拆迁协议中的补偿面积是否高于原产权面积，或补偿价格是否高于相同地段同类房地产价格，计算房屋拆迁抵扣额均以《房屋拆迁补偿协议》中载明的各项补偿、补助费为标准，只要在补偿标准以内重新购置房屋的，均可免征契税，但被拆迁人与购房人应该一致。对已办理拆迁抵免税的，主管征收机关应在《房屋拆迁补偿协议》上签署意见，注明免征契税金额，并加盖征收专用章，留档备查。 （五）法院判决房产。以法院最终判决价作为计税价格。 国税发(2005)151号 各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局），国家税务局、地方税务局： 房地产行业在国民经济中占有重要的地位，加强房地产行业的宏观调控是国民经济宏观调控的重要组成部分。国务院要求各有关部门都要对房地产形势密切跟踪、及时研究。为了贯彻国务院的指示，加强房地产行业的税收分析工作，充分发挥税收在调控房地产行业方面的作用，现将有关工作要求通知如下： 一、各地要将贯彻国务院办公厅《转发建设部 财政部 国家税务总局等七部委〈关于做好稳定住房价格工作意见〉的通知》（国办发〔2005〕26号）的有关情况按季上报国家税务总局。40个重点城市的情况报告在上报的文件当中要单独做出说明。 二、各地上报的文件当中要分别就不同税种的有关情况进行分析，各税种上报的要求如下： （一）营业税政策及征管方面 1、新建商品房竣工面积、销售面积、销售金额、已征税销售面积和销售金额及实际征收的营业税。 2、个人将购买不足两年的住房对外销售的面积及征收的营业税。个人将购买超过两年的普通住房、非普通住房对外销售的面积及征收的营业税。 3、房屋租赁面积、租金及征收的营业税。 （二）所得税政策及征管方面 1、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的贯彻执行情况。 2、对住房出租所得采取何种征收方式，采取综合征收率征收个人所得税的，其征收率是多少？如何在各税种之间进行税款划分？ 3、现行出售和出租住房征免个人所得税政策存在什么问题?有何改进意见和建议。 4、对出售和出租住房所得如何强化个人所得税征收管理。 5、2003年以来对出售和出租住房所得征收个人所得税的税款统计情况（分年统计）。 （三） 城镇土地使用税、土地增值税、房产税政策及征管方面 1、房地产开发企业在取得土地使用权后，应缴纳的城镇土地使用税情况。具体数据项目为：房地产开发企业的户数，占地面积，应纳（免）税额。 2、房地产开发企业转让土地使用权和房地产开发项目、销售新建商品房取得收入应缴纳的土地增值税情况。具体数据项目为：房地产开发企业的户数，转让（销售）面积、收入，预缴（或清算）税额。 3、转让存量房缴纳的土地增值税情况。具体数据项目为：交易数量，交易金额，免税金额，应纳税额，实缴税额。 4、征收房产税的情况。具体数据项目要区分自用房屋和租赁房屋；在租赁房屋中，要区分个人出租与非个人出租，出租住宅与出租非住宅。 上述数据项目，需要同时提供上年同期的数据，以便分析增减变化情况。无法按照本通知规定的口径报送上年同期数据的，按现有统计口径报送。 对于报送第二款和第四款要求的某些数据有困难的地方，在2005年内，可提供现有统计数据。从2006年开始，应按要求的口径报送。对确实不能按本通知规定的口径报送2006年数据的，要向国家税务总局说明情况，并积极创造条件尽快按规定的口径报送数据。 （四） 契税政策及征管方面 1、每月契税总的收入额。 2、总收入额中房屋契税的收入额和土地契税的收入额。 3、房屋契税收入中从新建商品房销售中取得的契税收入额以及增量房销售的套数、面积；从存量房转让中取得的契税收入额以及存量房成交的套数、面积。 4、新建商品房契税收入中，从普通住宅销售取得的契税收入额以及普通住宅成交的套数、面积；从非普通住宅销售取得的契税收入额以及非普通住宅成交的套数、面积。 5、存量房契税收入中，从普通住宅销售取得的契税收入额以及普通住宅成交的套数、面积；从非普通销售取得的契税收入额以及非普通住宅成交的套数、面积。 三、各级地方税务、财政部门要严格执行房地产税收政策，密切关注本地区房地产市场变化情况，对本地区的房地产市场变化情况及税收政策调整对本地区房地产市场和财政收入产生的影响进行跟踪和评估总结。 垂询电话：028--86527667、86528936转咨询台 传 真：028--86528291 网 址：www.chaoyuetax.com 四川超越税务师事务所有限责任公司 二OO五年十月二十四日 2005年《超越财税快讯》第十二期 总第十二期  点击右键下载 目标另存为 |
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