中汇智谷（四川）税务师事务所有限公司/5A级税务师事务所/税务代理/税务咨询/税务顾问/营改增/企业所得税汇算鉴证/土增清算

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人，国家都要对其征收土地增值税。土地增值税的特点是：以转让房地产所取得的增值额为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；按增值额占扣除项目金额的比率确定３０％－６０％的四级超率累进税率按次征收。
　　开发商在出售普通标准住宅问题上，如何在不违反国家税法的前提下获得最佳利
润？下面举例说明。
　　例１：永大房地产开发公司建造标准商品房待售，除销售税金和税金附加外的全
部允许扣除的项目金额为Ａ，房屋销售总额为Ｌ，则销售税金和税金附加为：房屋销
售总额×营业税税率×（１＋城建税率＋教育费附加征收率）＝Ｌ×５％×（１＋
７％＋３％）＝５．５％Ｌ。
　　《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：纳税人建造、出售的普通标准
住宅，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除
项目金额的２０％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额２０％，应就其全部
增值额按规定计税。第七条第三项则规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支
出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二〕项规定计算的
金额之和的１０％以内计算扣除。
　　根据起征临界点优惠的规定，可推算出纳税人的最高房屋销售总额为Ｌ＝（１＋
２０％）×（Ａ＋５．５％Ｌ），Ｌ＝１．２８Ａ。如果开发商通过提高房屋售价达
到增加收益的目的，此时增值率高于２０％，按土地增值税四级超率累进税率中增值
额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％。提高售价，使房屋销售额的增
加值部分超过交纳的土地增值税和新增的销售税金及附加时，提价才有利可图。
　　假设房屋销售的增加值为Ｔ，则新的房屋销售总额为Ｌ＋Ｔ，新增的销售税金及
附加为５．５％Ｔ。
　　允许扣除的项目金额为：Ａ＋５．５％Ｌ＋５．５Ｔ
　　房地产的增值额为：Ｌ＋Ｔ－Ａ－５．５％Ｌ－５．５％Ｔ
　　交纳的土地增值税为：３０％×（Ｌ＋Ｔ－Ａ－５．５％Ｌ－５．５％Ｔ）
　　开发商要使提价所带来的利润超过新增的税负，就需满足Ｔ＞［３０％×（Ｌ＋
Ｔ－Ａ－５．５％Ｌ－５．５％Ｔ）＋５．５％Ｔ］，其中Ｌ是增值率为２０％时的
房屋销售总额，可解得：Ｔ＞０．０９５Ａ
　　例２：永大房地产开发公司新建成待售商品房两幢，同行业房屋销售总额在
１０００万元至１２００万元之间，开发商已支付土地出让金１００万元，开发成本
５６０万元，利息支出无法明细分摊，也不能提供金融机构证明。教育费附加征收率
为３％，城建税税率为７％。如何确定房价才能既享受税收优惠，又获取最佳利润？
　　除销售税金及附加外的可扣除项目金额为：１００＋５６０＋（１００＋５６０）
×１０％＋（１００＋５６０）×２０％＝８５８（万元）
　　开发商既享受税收优惠，又获得最佳利润的最高房屋销售总额为：８５８×
１．２８＝１０９８．２４万元，此时获利１０９８．２４－８５８－
１０９８．２４×５．５％＝１７９．８４（万元）。
　　开发商要想提高价格，至少要使房屋销售额增加８１．５１万元（８５８×
０．０９５）以上，否则提价会导致利润减少。
　　所以，相同条件的房地产企业的房屋销售总额在１０００万元至１２００万元时，
永大房地产开发公司应将房屋销售总额控制在１０９８．２４万元以内，使买房者少
花钱，公司又可获得较大利润。
　　开发商在出售普通标准房时；必须要科学定价，才能既使自己获取高利，又使所
开发的房产有竞争力。根据以上测算得知，当房屋销售总额为１０９８．２４万元时
可获利１７９．８４万元；当房屋销售总额为１１４８．２４万元时则获利
１５８．９６万元［（１１４８．２４－８５８－１１４８．２４×５．５％）×
（１－３０％）］，房屋销售总额提高了５０万元，利润却减少了２０．８８万元。