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虽然房价问题依然是房地产市场的焦点，但物业税问题更重要。因为物业税牵扯千家万户，和每一个老百姓的利益息息相关。对这个问题，我们有必要拿出大战三万回合的耐心和勇气，尽可能将这个问题彻彻底底地说清楚、辩明白。

　　根据目前的形势，物业税这个税种迟早要来。因此，物业税的出台，必须有相应的铺垫和准备，或者说条件。

　　至少有以下几项。

　　第一个条件，物业税的出台必须有足够的民意基础。

　　这方面，温家宝总理首先作出了榜样。春节长假后的第一个星期里，温总理在十分紧张繁忙的日程中安排了四次座谈会，邀请社会各界代表到中南海，征求对《政府工作报告（征求意见稿）》和“十一五”规划纲要草案的意见。在第三场座谈会结束后，温总理说，“中南海的大门是面向广大群众的。”

　　既然温总理都就政府工作报告和“十一五”规划向各界代表征求意见，请问，与千家万户的利益密切相关的物业税，要不要有一个足够的民意基础？当然要。中南海的大门是面向广大群众的，请问，税务总局和财政部的大门是不是也要面向人民群众？当然要。

　　在笔者看来，累积物业税出台的民意基础，要分为三个步骤：第一步，有关部门利用媒体宣传阵地，向社会各界大范围、长时间宣传物业税的基础知识，使更多的民众对物业税有一个基本的认识；第二步，征求社会各界尤其是普通百姓对物业税的意见；第三步，选择几个具有代表意义的地区，进行试点，取得经验后，再全面推广。

　　第二个条件，与物业税相关的调研必须立足中国国情。

　　每一个税种的出台，都离不开相应的调查研究，专家学者在这里面起着相当重要的作用。笔者认为，调查研究，应该立足中国国情，立足中国民意，这样才能得出较为客观、权威的调研结果。但是，现在的一些信息，让人不明所以。比如，在前一段时间的有关报道中，很多文章都提到，物业税是外国政府的重要的税收来源，是几大支柱之一。这样的提法，给人的感觉非常奇怪。难道说外国的税收支柱，就必然是中国的税收支柱吗？我们是否有必要在这方面照搬外国？再比如，有专家提出，开征物业税的一个重要目的就是调整社会公平。这样的提法当然有道理。但是，用税收手段调整贫富差距，最主要、也最容易被老百姓理解的，是开征遗产税，或者加大个人所得税的征管力度。在遗产税尚未开征、个人所得税征管力度有待进一步加强的背景下，奢谈物业税的公平意义，合适吗？

　　第三个条件，物业税的出台必须脉络清晰、新老划断。

　　这实际上还是“改革”与“革命”的关系问题。笔者上次文章提到的开征物业税要改革不要革命，并不是信口说出，而是有最高级别的红头文件作为依据的。

　　2003年10月，在中共十六届三中全会的公报中，关于税收问题，中央提出要“分步实施税收制度改革。”请注意这里面用的是“改革”二字。具体到物业税，文件说，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

　　对后面这一段话稍加研究就会发现，中央提出的物业税，绝对不是一个革命性的、崭新的税种。开征物业税的同时，要相应取消有关收费。也就是说，物业税和现行的某些税费，是有关系的。

　　从这个角度说，物业税也许不是完全由土地出让金演化而来，但是，如果说这里面不包括土地出让金，谁能拿出足够的理由？

　　因此，在物业税的设计上，有关部门必须交待清楚，在出台物业税之后，相应的取消了哪些收费。这样就做到了脉络清晰。如果取消的收费里面包括土地出让金，那么，就必须新老划断。因为之前的房子，已经缴了70年或者50年的土地出让金。

　　第四个条件，物业税的出台必须有一个以面积为计量单位的起征点。

　　新出台的物业税，不能加重普通百姓的负担，这个观点应该成为有关方面的共识。在这样的共识下，已经有专家隐约暗示，可以参照个人所得税起征点的做法，对普通百姓的住房，在一定的范围内少征税，或者零征税。这样的观点，应该可以被有关部门接受，更进一步的技术问题是，对普通百姓免税的起征点，征收的依据是什么？是以价值为征税依据，还是以面积为征税依据。

　　虽然一些外国政府物业税的征收，主要是以物业的价值为征收依据，但是具体到中国普通百姓的免征点，笔者认为，还是应该以面积为起征依据。这主要是因为，不同的地段房价不同，而很多普通百姓的住房，是几十年传承下来的，不容易改变地点。同样是100平方米的住房，北京城中心的房价可能比郊外的房价高出两三倍，这是否意味着城里的百姓就要付出城外百姓两到三倍的物业税。如果这样设计，当然是不合情理的。因此，对普通百姓的居住用房，必须有一个以面积为计量单位的起征点。这个起征点，不但要保证一个家庭最低的面积需要，对那些单身成年人、离婚带孩子的成人以及其他情况，都应该有相应的照顾。

　　物业税的开征，有多重目的。最应该达到的目的，就是不增加普通百姓的负担，要让一定比例的普通百姓处在免征面积的保护之内，或者付出很少的税负。

　　做到这一点，应该不难。