中汇智谷（四川）税务师事务所有限公司/5A级税务师事务所/税务代理/税务咨询/税务顾问/营改增/企业所得税汇算鉴证/土增清算

金源酒店系五星级大酒店，其客房的大部分长期出租给外部公司办公使用，其余部分租给固定客户居住，因而客房租金收入是其主要营业收入。2005年金源酒店实现营业收入8000万元，另外为客户代收水费、电费、燃（煤）气费等公共设施使用费2000万元，取得代收手续费100万元（按代收款项的5%计算）。
　　根据《营业税暂行条例》规定，纳税人的营业额应包括向对方收取的全部价款和价外费用，而“价外费用”则包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算缴纳营业税。

　　因此，金源酒店2005年应纳营业税为：（8000＋2000＋100）×5%＝505（万元）。

　　其实，酒店代自来水公司、电力局等向客户收取的水费、电费等都不含其他任何附加费用，而只是成本费，但根据税法规定却要缴税，陡增了企业的税负，实在有点冤。

　　那么，对于金源酒店来说，如何才能避免缴纳这种“冤枉税”呢？

　　在一位税务筹划人员的指点下，2005年初，金源酒店成立了一个独立核算的下属机构：金源物业管理公司。公司不但负责物业管理，还专门代客户收取水、电等公共设施使用费。根据《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）规定：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务。因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不缴纳营业税，对其从事此项代理业务收取的手续费收入应当缴纳营业税。这样，金源酒店下属金源物业管理公司代客户收取的水费、电费等款项就不属于税法规定的“价外费用”，当然也就不用缴纳营业税了。

　　假如金源酒店2005年初就已经成立了金源物业管理公司的话，那么，它又应该缴纳多少营业税呢？

　　金源酒店应纳营业税为：8000×5%＝400（万元）。

　　金源物业管理公司应纳营业税为：100×5%＝5（万元）。

　　两个企业应纳营业税合计为405万元，比不成立金源物业管理公司时少缴营业税整整100万元。

　　其实，金源酒店成立金源物业管理公司不但大大降低了它的营业税税负，因为房产税是按照租金收入来计征，金源酒店租金收入的降低，也就相应地降低了其应纳的房产税税负。