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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　转贴自：中国税务报

　“二手房土地增值税会不会推向全国？”很多人都在问这样一个问题。由于北京特有的影响力，北京下月普征二手房土地增值税的消息迅速传向全国。记者日前到海南省参加一个会议时，来自上海、江苏、湖北、甘肃等地一些税务师事务所和房地产企业的人士就相互探讨二手房土地增值税全国推行的可能性。
　　业内人士认为，到目前为止，土地增值税是二手房买卖中依法应该缴纳而实际没有普遍征收的最后一个税种。随着北京的实际征收，二手房买卖土地增值税很可能在全国普遍推行。
　　二手房交易土地增值税长期“立而不征”
　　个人出售二手房主要涉及营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税5个税种。目前，其他税种都已经开征，唯有土地增值税长期处于“立而不征”的状态。
　　北京中税广通税务师事务所副总经理、税收筹划专家王进介绍，纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物要缴纳土地增值税，很早就有明确的行政法规规定，确实不属于新开征的税种。国务院1993年就发布了《土地增值税暂行条例》，规定从1994年开始，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照条例缴纳土地增值税。
　　此后，有关部门又发布了《土地增值税暂行条例实施细则》等很多法规文件，逐步完善了土地增值税的征税办法。《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额乘以法定的税率计算征收。增值额是转让房地产所取得的收入减除纳税人取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等项目后的余额，实行4级超率累进税率。
　　有关专家认为，条例及其实施细则主要是针对房地产开发企业开发出售房地产进行的，而且当时还规定，对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税。此政策一直延续执行到2000年。实际上，由于很多地方政府为了刺激房地产开发，对房地产开发企业应缴纳的土地增值税长期并未征收，土地增值税“立而不征”在全国是普遍现象。
　　宏观调控持续强化，二手房税收政策越来越严
　　沈阳华锐、北京建雄等房地产开发公司的人士介绍，2002年前，税务机关对土地增值税的管理较松，很多房地产开发公司并没有缴纳土地增值税。但是2002年后，政策越来越紧，各地税务机关纷纷采取欲征的方式，强化对房地产开发公司土地增值税的征收管理。
　　记者了解到，从2002年以来，国家税务总局等部门几乎每年都要发布通知，要求各地税务机关认真做好土地增值税征收管理工作。特别是2004年后，由于一些行业、地区固定资产投资增长很快，出现了很多乱占滥用土地的现象，国家采取了多项宏观调控措施，对土地市场进行治理整顿。土地增值税作为调节土地开发的重要税收手段，各地对房地产开发的土地增值税进入了“严征管”阶段。
　　2005年以来，由于很多城市商品房价格持续大幅上涨，国家出台了更严厉的调控措施。税收方面，对二手房买卖相继严格征收营业税和个人所得税，以抑制炒房行为。
　　与此同时，有关部门进一步采取措施强化对二手房买卖土地增值税的征收。今年3月，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税若干问题的通知》，规定居民个人转让普通住宅免征增值税，必须严格按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行，超过普通住房标准的，不得享受免税优惠。
　　今年10月，财政部、国家税务总局再发通知，进一步要求各地对“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。
　　正是在这种高压态势下，北京出台了对二手房买卖征收土地增值税的细化办法，二手房买卖土地增值税进入了实质征收阶段。
　　一些城市已早于北京悄然开征
　　据了解，广东省广州市自9月起已对非普通住宅买卖征收土地增值税。目前广州市民在海珠区、芳村区交易中心进行非普通住宅二手交易，在递交有关材料时，已经被要求提供购房发票原件，缴纳土地增值税。
　　除广州市外，2005年10月，深圳市地税局发布《关于我市开征土地增值税的通告》，规定从11月1日起，对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过5年以上的(含5年)免征土地增值税；居住满3年不满5年的，减半征收土地增值税。对个人转让普通标准住宅免征土地增值税，普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。
　　差不多与深圳市同期，天津市也规定，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税。对转让非普通住宅，居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
　　总体上看，虽然个人转让非普通住宅，属于土地增值税的征税范围，但实际上目前全国绝大部分地区并没有征收，个别地区的征收也属于试验性质，具体征税办法并没有公布。