中汇智谷（四川）税务师事务所有限公司/5A级税务师事务所/税务代理/税务咨询/税务顾问/营改增/企业所得税汇算鉴证/土增清算

案例：某省甲公司（非房地产开发企业）近日准备将地处省城的一处房地产销售给乙公司，销售额3000万元，土地增值税准予扣除项目金额2000万元，当地契税税率为4%。根据税法规定，企业之间买卖房地产，卖方须缴纳营业税及附加、土地增值税、印花税等税种，而买方须缴纳契税和印花税（不考虑所得税）。
　　甲公司应纳税费计算如下：应纳营业税及附加：3000×5.5%＝165（万元）；应纳印花税：3000×0.05%＝1.5（万元）；应纳土地增值税：（3000－2000）×30%＝300（万元）。
　　甲公司应纳税费合计：165+1.5+300＝466.5（万元）。
　　乙公司应纳税额计算如下：应纳契税：3000×4%＝120（万元）；
　　应纳印花税：3000×0.05%＝1.5（万元）；
　　乙公司应纳税额合计120+1.5＝121.5（万元）。
　　双方合计纳税466.5+121.5＝588（万元）。
　　筹划方案：甲、乙双方测算后，想知道是否有办法进行合理节税，为此，他们找到当地税务师事务所进行咨询，事务所人员给他们提出了两个筹划方案：
　　方案一：甲公司独资（或合资）设立有限责任公司丙，甲公司以该处房地产作价3000万元和现金1286万元作为出资（其中121.5万元为丙公司缴税用），货币出资金额超过注册资本的30%。然后甲公司将所持丙公司股权以4164.5（4286－121.5）万元的价格转给让给乙公司（甲公司可以直接投资乙公司，然后再转让股权）。
　　在此情况下，根据有关税法规定，甲公司以房地产作为出资无须缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，但须缴纳印花税。另外，转让所持丙公司股权须缴纳印花税。甲公司应缴纳各种税费计算如下：
　　房地产出资应纳印花税3000×0.05%＝1.5（万元）；
　　股权转让应纳印花税4164.5×0.05%＝2.08（万元）；
　　甲公司应纳税款合计3.58225万元。
　　丙公司接受甲公司投资须缴纳契税和印花税，计算如下：
　　应纳契税3000×4%＝120（万元）；
　　应纳印花税3000×0.05%＝1.5（万元）；
　　丙公司应纳税款合计121.5万元（丙公司还应缴纳注册资金印花税，下同）。
　　乙公司受让股权应纳印花税：4164.5×0.05%＝2.08225（万元）。
　　采用此方案，甲、丙公司获益466.5－3.58－121.5＝341.42（万元）；乙公司获益121.5－2.08＝119.42（万元）。
　　方案二：使乙公司为丁公司的全资子公司，甲公司将房地产作价3000万元投入乙公司，然后将持有乙公司的股权以2878.5（3000－121.5）万元转让给丁公司。
　　同方案一，甲公司以房地产作为出资无须缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，但须缴纳印花税；转让所持乙公司股权须缴纳印花税，甲公司应缴纳各种税费计算如下：
　　以房地产出资应纳印花税3000×0.05%＝1.5（万元）；
　　股权转让应纳印花税2878.5×0.05%=1.44（万元）；
　　甲公司应纳税款合计1.5+1.43925＝2.93925（万元）。
　　乙公司接受投资须缴纳契税和印花税，计算如下：
　　应纳契税3000×4%＝120（万元）；
　　应纳印花税3000×0.05%＝1.5（万元）；
　　乙公司应纳税款合计120+1.5＝121.5（万元）。
　　丁公司受让股权应纳印花税2878.5×0.05%＝1.44（万元）。
　　采用该方案，甲公司获益342.06万元（466.5－2.94－121.5）；乙、丁公司获益120.06万元（121.5－1.44）（因为甲公司减让了121.5万元的股权）。
　　两个方案相对比，采用方案二比采用方案一：甲（丙）公司多获益342.06－341.42＝0.64（万元）；乙（丁）公司则也可多获益120.06－119.42＝0.64（万元）。同时，甲公司可以减少1286万元的现金投入，不会影响公司的正常资金周转。因此，方案二优于方案一。但是，在某种特定条件下，方案一也无疑是一个很好的节税方案，毕竟比筹划前节省税收460.84（341.42+119.42）万元。
　　法理分析：根据我国税法规定，自2003年1月1日起，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税；对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征土地增值税。以房产作投资或作股权转让属于房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按契税税率计算缴纳契税；在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税等。
　　同时，从2006年1月1日起执行的新《公司法》规定：一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%。
　　所以，如果将房地产作为投资，然后再转让股权，这样将房地产买卖转换为股权买卖或公司买卖，则无须缴纳营业税及附加和土地增值税，税负大大减轻。方案一和方案二，正是基于上述税收政策规定和有关新《公司法》规定，进行相应税收筹划，从而达到节税的目的。