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　　2006年11月14日，北京市地税局祭出另一把“税收利剑”：土地增值税。出台了《关于个人转让二手房征收土地征收土地增值税问题的通知》，规定自2006年12月1日起北京市将对二手房交易全面征收土地增值税，再一次将税收政策推向了房地产调控的风口浪尖。

　　土地增值税的开征一方面表明有关部门加大宏观调控力度，另一方面也说明“国六条”和九部委十五条细则，未能阻挡住一些地方房价快速上涨的步伐。广州市建委公布的数据显示，今年上半年，广州商品房销售均价为6153元／平方米，同比增长15.7%。深圳市国土资源和房产管理局发布的报告显示，今年上半年，深圳普通商品住宅价格为每平方米7119.35元，同比上涨18.94%；非普通住宅价格为每平方米13263.21元，同比上涨竟高达53.57%！

　　有评论尖锐地指出：“房价迎着‘国六条’大涨，是对国家宏观调控政策的公然蔑视和挑战。”上涨的原因是多方面的，也是一个仁者见仁、智者见智的问题，由于篇幅的限制，本文暂不予讨论。然而房价的节节攀升，从某种程度上应该说是宏观调控的失败，至少也是阶段性的失败，从税法角度来看，我们有必要重新反思税收政策在新一轮宏观调控中的自我定位及其存在意义。

　　首先来看看有关房地产税收政策出台的经过：

　　2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。

　　2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。　

　　2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。分两种情况缴纳：

　　一是如果能提供合法单据，有“三费”允许在税前减除，包括房屋原值、税金及合理费用。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除。公式：应缴个税=应纳税所得额×20％、应纳税所得额=转让房屋所得－房屋原值－合理费用（装修、手续费等）。

　　二是如无法提供合法单据，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　从畸高的房价，我们不难看出，在需求旺盛的情况下，交易环节的税收对住房需求的抑制作用不很明显，新税负的增加不但违背法理，而且会产生消极影响：

　　首先，根据税负的可转嫁性，无论是营业税还是个人所得税都可以轻而易举地转嫁到消费者身上。如果卖方有足够的经济实力和对房地产市场的坚强信心，则会直接把所增税费直接转嫁到消费者身上，直接体现就是房价的继续攀升。这也从另一方面说明大部分房源掌控在实力较强的房地产公司手里，而实力较小的公司或个体投资者由于没有足够资金支持，只好降价脱手，但这部分对整个房地产市场影响非常小，而且有可能促成房源进一步向“地产大鳄”集中。从这方面说，两税的加征影响十分有限。

　　其次，是营业税的时间期限削弱了其调节力度，一旦熬过年限，营业税将无能为力。

　　第三，违背了税收中性原则。

　　税收中性是指国家征税以不干预市场经济运行，平等对待一切纳税人为目标的税收制度。其立论基础是确信市场机制在资源配置方面具有充分效率。倡导税收中性的目的是要避免税收对市场机制的干扰和扭曲，而让市场在不扭曲或不受干扰的条件下调节整个经济活动的运行。税收中性思想最早是在英国古典经济学派的税收理论中提出的。它的代表人物斯密主张把税收职能限制在满足国家公共需要的范围内。经济学家李嘉图认为，一切赋税都有害于社会再生产，反对税收对市场机制的干预。19世纪末，新古典经济学派代表英国的马歇尔基于“均衡价格理论”，认为国家课税会在不同程度上影响资源有效配置，产生税收超额负担，提出凡是影响价格均衡的税收都是“非中性”的，只有符合中性原则的税收才能保持均衡价格。西方经济学家的税收中性原则是以完全的自由市场经济为背景的。

　　税收中性的实现方式实际上是沿着这样两条思路展开的：一是对效率原则的强调，即征税有可能带来效率损失，由此而要求政府征税应尽量减少对经济个体行为的不正常干扰，一个理想的税收制度应是超额负担最小的制度，其评价依据是课税对消费选择和生产决策的影响程度；二是对普遍原则的强调，即“对价值增值普遍征税，也就是对所有经济活动按统一税率普遍征税。”从“看不见的手”这一前提出发，税收作为政府管理国家经济的一种手段，很难避免对市场机制效率构成损害，这已为马歇尔有关超额负担的精彩分析所证实。关键是如何减少损失，普遍原则反对差别课税的原因即在于此。在上述认识的基础上，人们明确提出政府征税应当对市场资源配置作用保持中性的主张。

　　房地产行业的过热，既有需求的拉动，也有暴利的驱使。暴利的形成中一个很重要的原因是土地所有制和土地供应机制，这才是防止房地产行业泡沫的关键，也是消除房地产暴利的出发点。就税收而言，早在1993年12月就公布同时旨在纠正这一现象的《土地增值税》，对土地增值部分的采用超额累进征税，最高税率达到60％。但为何房地产行业有了长达十多年的高速增长而热度不减呢？可见税收只是如何切割这块蛋糕，而房地产是一块不断变大的蛋糕。用税收来限制蛋糕的变大，是不现实的，最终税收的负担也会被的转嫁到消费者头上，造成房价的上涨。

　　所以说税收需要保持相对的稳定性、不可能“见风使舵”，更不能出现朝令夕改的状况。相反要保持对经济活动影响的“中性”（不过多的干预市场和扭曲价格，让价格起到调节供求关系的作用），且对经济干预的作用有滞后性。医治经济过热很容易，但难的是降温到什么程度，降温后如何启动市场。而且税法调整后的一段时间内，它将持续起作用，不象利率的调整。

　　第四，税收政策承担了不该承担的重任，让普通老百姓误把房价的持续攀升归咎于税务部门。每一次税收调整的前一段时间，舆论都充斥着“××税的开征，将有利打击炒房行为，力促房价降温”等等，给广大老百姓以错觉，无形中让税收承担了“不可能完成的任务”――抑制房价攀升。“房价畸高－税收政策出台－舆论大唱高调－老百姓寄予厚望－房价继续攀升－老百姓失望－新税收政策出台－舆论继续唱高调－老百姓又一次寄予厚望－房价仍然攀升……”一次又一次的陷入这种怪圈，稍微有点经济学常识的人都知道，这不可能单单是税收能完成的任务，房价最终要靠市场去解决，而税务部门却“毅然”背起了这顶“黑锅”，这当然是不公平的。

　　第五，可能产生潜在的消极影响。例如：由于新增的税负，增加了市场交易成本，一定程度上限制了市场流通，由于供求关系仍未改变，房价依然坚挺，老百姓买不起房，市场处于僵持状态，还贷期限延长，增加银行不良贷款，产生金融危机的可能性增大。

　　最后，由于新增税负转嫁到消费者头上，所以有些评论尖锐的认为，“名为调控，实为在房地产盛宴中多分一杯羹”。虽然笔者极不赞同这种观点，混淆了税收调控的本意，但是由于现实是未达到调控的效果，反而给人以“多分羹”的错觉。

　　当然笔者并不是主张税收杠杆与房地产调控“绝缘”，更不是反对宏观调控。宏观调控的手段有很多土地政策、货币政策、市场规制、税收杠杆等，这些政策的实施应该有个先后顺序，而不是一哄而上，如果一哄而上反而会抵消相互间的作用，产生连锁反应，这可以说是“组合拳的缺陷”。例如上述分析新增税负的消极影响就可能抵消货币政策的实施效力。

　　所以当轮到税收来调控时，可以说已经是到了市场链的末端，问题的真正解决应从市场的源头入手，“让市场的归市场”，既然税收调控效果不明显，且对市场又有潜在的消极作用，所以笔者认为此时应该保持税收中性，不应让税收政策承担不应有的责任，如果不顾市场经济规律而盲目干预市场，不但不能实现本来目的，反而会带来消极作用，“好心不一定会办好事”。

　　

　　