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作者：珂凝转贴自：中税网
　　转让“二手房”征收个税的问题由来已久，但多为“自觉申报”，由于自觉纳税意识在国民中没有完全形成，所以这样的自动自觉申报纳税也就成了“阳春白雪”。依据1994年的个税条例实施条例中
　　“财产转让所得”缴纳个税的规定，对于个人转让住房行为，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，此后的十多年里，由杭州率先实施对二手房征个税，九个月后暂停征收到今年6月下旬国家税务总局辟谣：出售二手房应缴个税并非新政等等类似关于二手房征收个税的实践和传闻屡见不鲜，但是缺乏具体的法规予以明确，因此，出于加强对二手房个税的征管，完善制度的目的，国家税务总局于2006年7月18日下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号，以下简称《通知》)，让二手房市场上争议12年之久的个人所得税征收问题有了明确的答案。
　　该《通知》自2006年8月1日起执行，包括七部分条款，主要有以下亮点：

　　一、不纳税不能过户强征基本无疑义
　
　　《通知》第四条明确规定：加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

　　二、以实际成交价格为转让收入
　　
　　对虚报价格的现象，通知规定，个税的征收以实际成交价格为转让收入。如果纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。实行核定征税的，具体由地方税务部门按照房子的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在总价的1%－3%的幅度内确定。

　　三、首次明确“房地产原值”定义

　　对于房地产原值，国家税务总局首次明确了5种不同住房的标准。
　　1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
　　2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
　　3、经济适用房：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。　
　　4、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门或原产权单位交纳的所得收益及相关税费。例如，市民王某有一套面积为100平米的公有住房，其中90平米的标准面积，每平米为2000元，超过公有住房标准面积的10平米，价格为平方米5000元，其向财政部门缴纳的相关税费为2万元，那么王某的住房原值为90×2000+10×5000+20000=250000元。
　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或标准价购买的公有住房。
　　经济适用房价格按县级含县级以上地方人民政府规定的标准确定。
　　5、城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值的确定包括四种情形，分别为：
　　(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
　　(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
　　(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
　　(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　四、合理费用准予税前扣除
　　
　　合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。这四项费用中，只有房屋装修费用的扣除是有限额规定的。《通知》明确规定，已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

　　五、原有个税优惠政策保持不变
　　
　　该《通知》中对两类二手房产交易仍给予免税优惠。第五条规定：出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
　　下面举例说明在2006年8月1日以后抛售二手房如何计算缴纳个人所得税。
　　假如，
　　李女士于2004年7月1日在上海购买了一套建筑面积为80平方米的二手商品房，共支付价款72万元，李女士是贷款买房，她当年首付32万元，其余40万元是以20年等额本息的商业贷款支付。当年利率为6.12%，从2004年7月1日到今年7月31日所付利息为48960元。另外，购置商品房时缴纳印花税360元，契税21600元(假定契税税率为3%)，产权证书费5元，2004年公证费200元，评估费600元。房产装修费用为9万元，且有装修费用的税务统一发票。假设2006年8月2日李女士决定将房屋以92万元的总价卖掉，那么李女士该缴纳多少个人所得税呢？
　　这里需要注意的是，李女士装修费用为9万元，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，商品房转让前实际发生的装修费用，最高扣除限额为房屋原值的10%。王女士的装修费用9万元大于7.2万元(720000×10%)，故按7.2万元装修费用计算个人所得税。交易过程中涉及的印花税为920000×0.05%=460；营业税及其附加共计：920000×5.5%=50600。
　　计算应缴纳的个人所得税，过程如下：
　　个人所得税应纳税所得额=转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用。
　　房屋原值=原房价+印花税+契税+产权证印花=720000+360+21600+5=741965元
　　转让住房过程中缴纳的税金=印花税+营业税=460+50600=51060元
　　合理费用=住房装修费用+住房贷款利息+手续费+公证费等=72000+48960+200+600=121760元
　　应缴纳的个人所得税=(920000-741965-51060-121760)×20%=1043元　
　　该《通知》的发布，最突出的特点就是对于房屋转让过程中涉及的费用扣除问题和无法提供房屋原值如何确定转让收入问题进行了明确，为纳税人的税款缴纳和税务机关的征收提供了具体的才靠依据。总而言之，该通知的下发是强化了对二手房交易个税征收的管理，对改变以往二手房个税征收乱而无章的局面有促进意义。