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　　大洋房地产公司（内资企业）2004年开发完工了一批高档写字楼，大洋公司销售了部分写字楼，剩余部分大洋公司准备将其转作经营性资产出租获取收益。就此事大洋房地产公司的财务人员提出了两个方案并争论不休：一种观点是建议成立一家全资房屋租赁公司，由大洋公司将该部分欲出租的写字楼全部作为股权投资到新的房屋租赁公司中，由房屋租赁公司出租获取收益，这样房屋租赁公司可利用安置下岗失业人员的优惠政策获得三年免征营业税及附加、所得税的优惠政策，这样可节税；另一种观点是大洋公司应直接将该部分欲出租的写字楼转作经营性资产，然后出租获取收益。
　　方案一：成立房屋租赁公司
　　（一）成立时的应纳税额：
　　1、企业所得税
　　将开发产品用作对外投资应视同销售确认收入缴纳企业所得税（国税发[2003]83号）。该批写字楼的销售价格为100000万元，利润率为20％，大洋公司的所得税率为33％。
　　大洋公司投资时应缴纳的企业所得税＝100000万×20％×33％＝6600万元
　　2、契税
　　房屋租赁公司承受了写字楼的产权，应纳契税。当地的契税税率为5％。
　　房屋租赁公司应纳契税＝100000×5％＝5000万元
　　3、土地增值税
　　根据财税[1995]48号文件的规定，投资、联营的房地产免征土地增值税。
　　4、印花税
　　大洋公司与房屋租赁公司签订的房屋产权转移合同，双方应按万分之五缴纳印花税。
　　大洋公司应纳印花税＝100000×0.05％＝50万元
　　房屋租赁公司应纳印花税＝100000×0.05％＝50万元
　　房屋租赁公司记载资金的帐簿应纳印花税＝100000×0.05％＝50万元
　　合计应纳印花税＝50×3＝150万元
　　5、营业税
　　以不动产投资入股免征营业税（国税发[1993]149号）
　　（二）未来三年经营期间发生的应纳税额
　　未来三年预计实现租赁收入30000万元，预计利润率为9％，利用国家安置下岗失业人员的政策可实现三年免征营业税及相关附加和企业所得税。
　　（三）大洋公司与房屋租赁公司三年累计发生的主要应纳税额
　　三年累计发生的应纳税额＝6600＋5000＋150＝11750万元
　　方案二：直接转作经营性资产进行租赁经营
　　1、企业所得税
　　将开发产品转作经营用途应视同销售确认收入缴纳企业所得税（国税发[2003]83号）。该批写字楼的销售价格为100000万元，利润率为20％，大洋公司的所得税率为33％。
　　大洋公司投资时应缴纳的企业所得税＝100000万×20％×33％＝6600万元
　　2、契税
　　没有发生房屋权属的转移，不缴纳契税。
　　3、土地增值税
　　没有发生销售也没有取得收入，不符合征收土地增值税的条件，免征土地增值税。
　　4、营业税
　　自建自用行为，免征营业税。
　　（二）未来三年经营发生的应纳税额及实现的净利润额
　　未来三年预计实现租赁收入30000万元，预计利润率为10％（因没有单独成立公司，费用较小，所以利润率比成立租赁公司的利润率高1％）。
　　三年应纳的营业税及附加＝30000×5％×[1＋（7％＋3％）]＝1650万元
　　三年应纳的企业所得税＝30000×10％×33％＝990万元
　　（三）大洋公司与房屋租赁公司三年累计发生的主要税负
　　三年累计发生的应纳税额＝6600＋1650＋990＝9240万元
　　（因方案一与方案二的房产税一致不影响分析结果，所以这里不作计算。）
　　方案一比方案二三年累计多纳税2510万元（11750－9240＝2510万元），因此，应选择方案二直接将代售开发产品转作经营性资产对外租赁。
　　由以上案例我们可以看出，税收筹划不能想当然，而应依据税法的具体规定，再结合企业的实际经营情况，利用计算、比较分析等方法手段来考量、甄选具体的操作方案；否则，稍有不慎就会给企业带来巨大的损失！