中汇智谷（四川）税务师事务所有限公司/5A级税务师事务所/税务代理/税务咨询/税务顾问/营改增/企业所得税汇算鉴证/土增清算

　　房地产业在激烈市场竞争中商品房价格一直居高不下，原因很多，其中土地增值税的存在是原因之一。开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。

　　税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20％的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行税收筹划。

　　例如：某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2004年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均售价2000元／平方米，售价总额为1820万元。该房屋支付土地出让金200万元，房地产开发成本900万元，利息支出为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7％、印花税税率为5%、教育费附加征收率为3％。

　　当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10％，该公司应纳土地增值税及税后盈利计算如下：

1.确定转让房地产的收人为1820万元。

2.确定转让房地产的扣除项目金额。

　　（1）取得土地使用权所支付的金额为200万元

　　（2）房地产开发成本为900万元

　　（3）房地产开发费用=（200 900）ｘ10％=110（万元）

　　（4）从事房地产开发加汁扣除允许=（200十900）ｘ 20％=220（万元）

　　（5）允许扣除的税费合计=1500ｘ 5％Ｘ（1 7％ 3％）=82.5（万元）

　　（6）允许扣除项目金额合计=200 900 110 220 82.5=1512.5（万元）

　　3.增值额=1820-1512.5=307.5（万元）。

　　4.增值率=307.5÷1512.5ｘ 100％=20.33％。

5.应纳税额=增值额ｘ适用税率-扣除项目金额ｘ速算扣除系数=307.5ｘ 30％-0=92.25（万元）。

　　6.实际盈利金额=收入-成本-费用-税金=1820-200-900-100-82.5=445.25（万元）。

　　假设该公司将房价适当调低，由每平方米2000元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万元，其他资料不变，则：

　　1.增值额=1800-1512.5=287.5（万元）。

　　2.增值率=287.5÷1512.5Ｘ100％=19％<20％该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20％，按规定免征土地增值税。

　　3.实际盈利金额=1800-200-900-100-82.5=517.5（万元）。

　　比较上述计算结果，第二种情况虽然售价比原来降低了20万元，但实际税后收益反而比原来增加了72.25万元（即517.5-445.25）。

　　在实际工作中，应当认真测算增值率，然后再设法调整增值率。改变增值率的方法有两种，一是合理定价；二是增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在房地产开发成本中包括很多可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。房地产开发商只有通过合理定价与加大投入，才能做到以“高质量、低价格”来占领市场。