中汇智谷（四川）税务师事务所有限公司/5A级税务师事务所/税务代理/税务咨询/税务顾问/营改增/企业所得税汇算鉴证/土增清算

来源：中国税网
　　问：请问房地产企业在取得预售房许可证后，预收的房款是否预交企业所得税？如果预交，假设2007年先预交企业所得税，2008年完工进行企业所得税汇缴，应执行怎样的税率呢？房地产企业在取得了预售许可证后预收房款的时间是否由企业自定呢？
　　答：
　　1.关于预收的房款是否预交企业所得税
　　国税发[2006]31号文件规定：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
根据上述规定，房地产企业预售商品房收到的预收房款应按照税务机关确定的预计毛利率以及文件规定的计算方法缴纳企业所得税。
　　2.关于新所得税法生效后税率衔接的问题
对此问题目前税务机关尚未出台相关政策，但我们认为，房地产企业在进行未完工产品的企业所得税处理时，应按照当年的税率计算缴纳企业所得税，也就是说2007年按照33%的税率计算，2008年按照新税法的法定税率计算。
至于开发产品预售期跨新旧所得税法，
2007年12月31日前取得的预售收入已经按照33%的税率缴纳了企业所得税的部分，在产品完工进行所得税处理时适用税率的问题，有待税务机关的进一步明确。
　　3.关于收取预售款的时间
一般情况下，企业开始预售后，何时收取预售款，属于企业自身的经营安排，税务机关对此并无要求，也不会做出此方面的规定。
但是税务机关对于开发产品销售收入的确认是有相关规定的，企业应该根据税收上关于销售收入的确认条件进行企业所得税的处理。
　　国税发[2006]31号文件规定：开发产品销售收入应按以下规定确认：（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　4．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
　　（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
　　5.开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。