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我市从事房地产开发业务的土地增值税纳税人应如何办理纳税申报？

根据《京地税二（1999）308号》规定，本市从事房地产开发业务的土地增值税纳税人应在取得销售（预售）许可证起每季度终了后15日内到开发企业核算地地方税务局办理纳税申报手续（含零申报）。同时填报《土地增值税缴款书》（票表合一）和《土地增值税缴款书附表》、《土地增值税纳税申报表（一）》、《土地增值税纳税申报表（一）附表》。土地增值税缴款书附表土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人适用）土地增值税纳税申报表（一）附表
土地增值税缴款书附表

税务计算机代码：
缴款书号码：

金额：万元

纳税人名称
纳税人地址
联系电话

经济类型
项目详细座落地址

销售类别
计税金额或销售收入
税率或预征率
已缴税款或扣除额
应纳税额

合计
---------

1、“经济类型”按纳税人所属的类型填写，分为国有、集体、私营、个人、联营、股份制、外商投资、港澳台投资、其他。
2、“销售类别”按纳税人所销售的或预售的房地产类型填写，分为普通标准住宅；宾馆、饭店、办公、写字楼；综合楼、公寓、别墅、非普通标准住宅；其他；存量房。
3、 “税率或预征率”
税率包括30%，40%，50%，60%四档；
预征率包括1%，2%，3% 三种;
增值额未超过扣除项目金额50%的：实缴税额＝计税金额×30%;
增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：实缴税额＝计税金额×40%－扣除额;
增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：实缴税额＝计
税金额×50%－扣除额;
增值额超过扣除项目金额200%的实缴税额＝计税金额×60%－扣
除额;
预售宾馆、饭店、办公、写字楼适用3%的预征率;
预售公寓、别墅、非普通标准住宅适用2%的预征率;
预售其他房地产类型(经税务机关审定的普通标准住宅不预征)的适用1%的预征率;
4、“应纳税款”为纳税人销售或预售房地产所应缴纳或应预缴的税款。
“计税金额或销售收入”同缴款书填表说明。
“已缴税款或扣除额”，同缴款书填表说明。
5、转让存量房或房地产开发企销售房地产应纳税款＝计税金额×税率－扣除额。
6、房地产开发企业预售房地产应纳税款＝销售收入×预征率。
　
土地增值税纳税申报表（一）
（从事房地产开发的纳税人适用）
序号：□□□□□□□
税务登记证号码：□□□□□□□□□□□□□ 税务计算机代码：□□□□□□□
缴款书号码：□□□□□□□
税款所属时间年月日填表日期年月日金额单位：元（人民币）

纳税人名称
纳税地址
联系人、电话

经济类刑
行业
直接主管部门

开户银行
帐号
邮政编码

项目名称

项目
行次
纳税人申报金额
推带资料：

当期财务会计报表（损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、在建开发项目成本表、已完工开发项目成本表）装修标准等资料。

银行贷款利息结算通知书。

转让房地产有关资料（商品房购销合同附本、项目工程合同结算单等）。

一、转让房地产收入总额1＝2+3
1

其中
转让土地收入
2

转让地上建筑物及其附着物收入
3

二、扣除项目金额合计4＝5+6+13+16+20+21
4

1．取得土地使用权所支付的金额
5

2．房地产开发成本6＝7+8+9+10+11+12
6

其中
土地征用及拆迁补偿费
7

前期工程费
8

建筑安装工程费
9

基础设施费
10

公共配套设施费
11

开发间接费用
12

3．房地产开发费用13＝14+15
13

其中
利息支出
14

其他房地产开发费用
15

4．与转让房地产有关的税金 16＝17+18+19
16

其中
营业税
17

城市维护建设税
18
备注：由纳税人填写本表未尽事宜

教育费附加
19

5．财政部规定的加计20%扣除数20＝（5+6）×20%
20

6．财政部规定的其他扣除项目金额
21

三、增值额 22＝1－4
22

四、增值额与扣除项目金额之比（%） 23＝22÷4
23

五、适用税率（%）
24

六、速算扣除系数（%）
25

七、预收房地产价款
26

八、预征比例（%）
27

九、应纳（或预缴）土地增值税税额28＝22×24－4×25（或26×27）
28

十、已缴土地增值税税额
29

十一、本期实际缴纳土地增值税金额
30

十二、应补（退）土地增税税额 31＝28－29－30
31

十三、项目竣工清算应补（退） 32＝28－29

土地增值税税额
32

如纳税人填报，由纳税人填写以下各栏如委托代理人填报，由代理人填写以下各栏

会计主管

（签章）
经办人

（签章）
纳税人

（签章）
代理人名称
代理人

（签章）

地址

经办人
电话

第8行前期工程费工程正式开工前的一些准备事项的费用，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
第9行建筑安装工程费开发商支付的建筑安装工程的建设费用，包括直接费、间接费和其他费用。
第10行基础设施费市政府要求开发商承担的一些市政设施的建筑费用，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
第11行公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
第12行开发间接费用直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
第13行房地产开发费用指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
第14行利息支出指能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明且不超过商业银行同类同期贷款得眩的利息额，可据实填写。
第15行其他房地产开发费用利息支出可据实扣除的，按支付土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房屋及配套设施的成本金额之和的百分之五计算填写。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本的金额之和的百分之十计算填写。
第16行与转让房地产有关的税金指与房地产转让有关的营业税、城建税、教育费附加之和。
第20行财政部规定的加计20%扣除数指取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%所计算的金额。
第22行增值额转让房地产收入总额减扣除项目金额合计后的余额。
第24行适用税率指根据增值额与扣除项目金额之比所确定应适用的税率。
增值额未超过扣除项目金额50%的，适用税率30%。
增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，适用税率40%。
增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，适用税率50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率60%。
第25行速算扣除系数
税率为40%的，速算扣除系隐按5%填写。
税率为50%的，速算扣除系隐按15%填写。
税率为60%的，速算扣除系隐按35%填写。]
第26行预收房地产价款为预售房地产所取得的预售收入。
第27行预征比例对纳税人取得的预售价款预征土地增值税的比例：
宾馆、饭店、写字楼，按预售收入的3%预征土地增值税；
综合楼、公寓、别墅、非标准住宅按预售收入的2%预征土地增值税；
对其他房地产按预售收入1%预征土地增值税。
第28行应缴（或预缴）土地增值税税额按增值额×适用税率-扣除项目金额合计×速算扣除系数或预售房地产价款×预征比例后的数额填写。
第29行已缴土地增值税税额同一房地产开发项目已经缴纳的土地增值税税额。
第30行本期实际缴纳土地增值税金额为本次申报缴纳的土地增值税税额。
第31行应补（退）土地增值税税额为应缴土地增值税税额减已缴土地增值税税额本期实际缴纳土地增值税税额后的余额。正数为应补土地增值税税额，负数为应退土地增值税税额。
第32行项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为应缴土地增值税税额减已缴土地增值税税额后的余额。正数为应补土地增值税税额，负数为应退土地增值税税额。
土地增值税纳税申报表（一）附表
从事房地产开发的纳税人适用
序号：□□□□□□□
税务登记证号码：注1 税务计算机代码：□□□□□□□
项目名称：填报日期：注2 年月日面积单位：平方米

房地产栋号

注3
购房单位名称

注4
转让合同签定日期

注5
转让土地面积

注6
转让建筑面积

注7
备注

填表说明：
注1：序号、税务登记证号码、税务计算机代码、项目名称同土地增值税纳税申报表（一）。
注2：填报日期按填写本附表的日期。
注3：房地产栋号为本次申报的被转让房地产所属的栋号。
注4：购房单位名称为本期购买该房地产的单位或个人名称，与房地产栋号对应。
注5：转让合同签订日期开发商与购房者签订转让合同的日期，以最终合同日期为准。
注6：转让土地面积为本期（次）转让的土地面积。
注7：转让建筑面积为本期（次）转让房地产的建筑面积。