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上海酝酿按月征收物业税买房出租风险增大

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　　新华网上海频道4月28日消息：央行行长周小川年初爆出猛料：我国将在适当的时机选择试点实施物业税。一石激起千层浪，随后有关这个税种的话题伴随着楼市红火而一直大热。
　　昨日，记者得到可靠消息，上海的物业税征收开始微微露出端倪，目前有关方面的确正在酝酿按月征收物业税的方案，7月左右就会向市政府提交。物业税将给上海楼市带来怎样的影响，会不会让日益滚烫的楼市迅速降温？会不会给二手房市场同样带来冲击？会不会让炒家收手、市民得利？因着上海政府调控房价的“组合拳”，这一系列问题顿时让本来就不简单的物业税愈加火热起来。

　　房价难以大幅“跳水”

　　曾有专家指出，开征物业税后，消费者在购买新房时至少可节省10％－20％的购房成本，但购房后物业税每年都会征收———买房子就会像买汽车一样———“买得起而养不起。”

　　对此，安永会计师事务所税务副主席沈钰文先生表示，房价大幅下降可能性并不大。“房价是土地成本和市场需求的反映，现在更多的是依赖市场需求。在市场需求没有大波动的情况下，房价不会有太大波动；养房价格倒是的确可能会有所上升，当然，这个费用不会高到难以接受的地步。”

　　“如果合理征收物业税，不会对房产市场引起大的波动。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟也表达了大致相同的意思。他指出，普通购房者之所以比较担心物业税，主要是不知道物业税到底会收多少。“假设物业税一个月征收100元，那么负担并不很重。该买房的人还是会买，只有部分房产投机者可能因利润下滑退出市场。”

　　“除非市政府硬性规定：由于开征物业税成本下降，房价也必须随之下降20％，否则这个税种的实施对房产价格的影响不会大到促使后者跳水的地步，增幅减缓倒是非常可能的结果。”一位专家表示。

　　二手房市场影响不大

　　业内人士目前大多认为，如果上海市政府征收物业税，其范围将主要适用于新商品房，对于已经投入使用、经过一次交易的二手房肯定会有过渡措施，以保证这个市场的相对稳定。而依照目前二手房市场（三级市场）的明文规定，二手商品房的土地税费已经在新商品房买卖中交缴完成而无需再缴。可见，开征物业税对于目前的二手房市场还并不完全适用，所以至少在短期内其影响将不十分显著。

　　但信义不动产分析师茆煜欣表示，如同杭州通过购买房产时向下家征收个人调节税，从而影响二手房市场换手率一样，如果真的开征物业税，其是否会影响二手房市场的交易量，还要看它具体的征收范围和力度：如果其包含了每次二手房换手的土地增值税，那么二手房购买者要缴纳这笔不菲的费用，可能压力加大、换手率降低，导致整个市场的活跃性降低；如果其针对二手房交易只征收类似于物业管理费的一笔费用，则影响不会很大。

　　长线炒家会受冲击

　　如果说“期房限转”驱走了大部分短线炒家，保证了房地产市场的稳定和健康发展，那么开征物业税后，投资房屋租赁显然成本增加，风险也会提高。相关人士指出，这将在一定程度上迫使很多长线炒家收缩战线，放弃部分难以出租的空置房或是地段不好、出租收益率不高的“鸡肋房”。

　　房产分析师刘小鲁指出，物业税改革的目的不是完全为了打击炒楼行为，但楼价如果因此有所下降，房地产投资利润空间就减小，炒楼的风险也就增大；另外，首付房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家争得的份额随之减少；最大的影响是，由于养房成本上升，“买房出租”作为长线投资的形式将会收益日减，并且由于物业税非常有可能是随着出租收益率每年调整的，长线炒家期待市场回暖而“捞一笔”的打算也很难实现，这一类拥有多套非自住房源的炒家们将因此面临更多的市场压力，不得不求变谋生。

　　市民贷款买房或有变化

　　信义不动产茆煜欣表示，由于目前土地成本已经占到了房价的三分之一以上，如果开征物业税，房价将可能适当降低，这样一来，购房者的首付也有望降低。“目前上海的自住购房者主要还是购买5000元－8000元的中档房产，贷款买房是其主要支付手段，对他们来说，首付比例降低将有助于他们买到自己心仪的房子。”茆煜欣表示，“而增添了物业税后，他们归还贷款的压力则有可能增大。我个人预计银行会代替划转征收物业税的业务，统一月划房贷和物业税。所以以后市民还贷还两份———贷款＋物业税不是不可能。”

　　“物业税把买房时一次性缴付的税款转变为买房后分若干年进行分缴，这样会减轻购房者买房时的经济压力，也有利于房产市场的健康发展。如果物业税征收合理，会起到稳定房价、抑制投机、增加政府财政收入和降低银行金融风险的作用，物业税的征收势在必行。”华伟表示。