中汇智谷（四川）税务师事务所有限公司/5A级税务师事务所/税务代理/税务咨询/税务顾问/营改增/企业所得税汇算鉴证/土增清算

　来源:中国税务报
　　问：我公司隶属于市电力公司，主要管理全市的小水电站，是电力公司的三产企业。2004年我公司购买了一块地的使用权，用于解决本单位职工的住房问题，公司只负责管理、协调，土地、建房等成本费用全部由职工自行承担。为此，公司成立了专门的房屋筹建小组，在办理相关手续时，有人提出要向税务机关办理有关登记，缴纳税款。可公司领导说，可以单位集资建房的名义申请办理各种手续，政策规定单位集资建房免税。请问，集资建房能否免征营业税？
　　答：从税法规定来看，单位自建房销售给内、外部人员的行为，与房地产开发商开发、销售行为相比并无本质区别，同属有偿转让不动产所有权的应税行为，应依法缴纳销售不动产营业税等。集资建房是房改初期为解决各单位住房紧张问题的一项临时性措施，现在住宅业已全面走向市场，企业、行政、事业单位集资建房住房制度改革已经结束，也就不存在集资建房的税收优惠。并且，《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕第210号）规定的免税条件是：企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入。你公司的建房行为不符合上述政策规定。
　　《营业税暂行条例实施细则》规定，单位或个人自己新建（自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。《国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复》（国税函〔2005〕第334号）也规定，纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。
　　据悉，你们企业认为，国税函〔2005〕第334号规定的是针对呼和浩特市铁路局的政策，不适用于他们。但是，国家税务总局制定的税收政策不是针对个案，其发文抄送了各省（自治区、直辖市）和计划单列市地方税务局，也就是说文件对全国所有地区都适用。
　　我们认为，集资建房实际上是一群人形成了临时的契约型组织，一种类似于房地产企业开发房地产的行为。应当定位为合作经营的方式，像房地产企业一样照章纳税。《国家税务总局关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复》（国税函〔1996〕第718号）规定，个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户，这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按销售不动产税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面，个人与提供土地使用权的单位或个人的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为，对其双方应按《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）第十七条的有关规定征收营业税。
　　