中汇智谷（四川）税务师事务所有限公司/5A级税务师事务所/税务代理/税务咨询/税务顾问/营改增/企业所得税汇算鉴证/土增清算

　　一家房地产开发公司的财务人员给笔者打电话咨询，他们公司分期开发房地产项目，一期已于去年完工，二期目前也已经销售了85%。但到目前为止，一期项目尚未办理竣工验收手续，财务人员想以此为由不进行土地增值税清算，不知道这样操作是否正确。
　　根据我国《土地增值税法》的规定，房地产企业开发的项目在两种情形下需要进行清算，一是税法规定应进行项目清算的时候，二是税务机关根据税法规定通知企业进行项目清算的时候。也就是说，在第一种情况下，纳税人届时必须自行履行纳税清算申报手续。在第二种情况下，企业进行土地增值税清算不是可以自行启动的，需要接到税务机关的通知后，才能履行清算申报手续。如果没有接到税务机关的通知，企业无需进行土地增值税清算。
　　什么情况下，需要房地产企业自行清算呢？国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第一项规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。国家税务总局《关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条也作了相同的规定。
　　对于符合上述规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，即无需税务机关通知，纳税人要自行按规定时间进行清算。如果不按规定进行清算，税务机关可以按照违反《税收征收管理法》的相关规定进行处理和处罚。或者税务稽查机关在税务检查时，按规定进行清算检查，对发现纳税人少缴的税款，按照《税收征收管理法》的相关规定进行处理和处罚。
　　何种情况下，要由税务机关通知纳税人进行清算呢？国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第二项规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省级税务机关规定的其他情况。