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　　业内认为，如果央行、银监会等相关部门不出台具体的政策细则对利率的执行标准加以规定，就必然给银行留有一定的操作空间

　　编者按：　淡季开局的2010年楼市，迎来了国家宏观调控的强音。国务院办公厅日前下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中被视为“重量级”投资限制政策的当属“二套房贷首付比例不低于四成”，但其未对改善型住房及二套房贷利率作出明确规定的内容却留下了市场操作悬念。

　　不知道这一次，高歌猛进的土地和房地产市场能不能真正歇歇脚。

　　“我行已收紧二套房贷业务权限。”国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）对外公布的第二天，北京一家股份制商业银行的内部文件，对二套房贷利率浮动如是进行了说明。

　　《第一财经日报》记者随后拨打这家银行的咨询电话询问得知，这家银行北京分行目前房贷政策是：改善型二套房（首套房人均面积低于北京市标准）利率跟首套房一样享受7折优惠，非改善型二套房利率是7.1折起。

　　银行目前仍存操作空间

　　早在2007年9月底，央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中就对二套房首付比例为40%、利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍作出了明确规定。而此后，随着2008年的整体经济环境和房地产市场由“牛”转“熊”，政策的调控方向也发生了变化，此前的房贷政策在执行过程中的灵活性增大了很多。

　　今年1月10日正式下发的《通知》，要求加大差别化信贷政策执行力度，明确第二套住房购买标准是以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位，并再次重申贷款首付款比例不得低于40%。

　　“此次的国办《通知》最大的特点是，仅仅规定了二套房贷款的首付比例，而未提及利率的执行标准。”链家地产副总裁林倩认为，如果央行、银监会等相关部门不出台具体的政策细则对利率的执行标准加以规定，就必然给银行留有一定的操作空间。

　　中国银行相关工作人员表示，按照相关规定自2008年至今，中国银行执行的购买第二套（含）以上住房的贷款首付款比例一直是40%，而5年期以上房贷利率也严格上浮1.1倍，目前的利率标准为6.534%，相比而言，享受0.7倍优惠的首套住房贷款利率仅为4.158%。

　　“四大国有银行基本都按照央行、银监会等相关部门的规定政策严格执行，但其他的中小银行由于具有更大的放贷动力和更为灵活的政策把控力，往往在利率上会执行最为优惠的标准。”一位国有银行内部人士表示。

　　房价走势需博弈

　　随着房贷政策的收紧，北京的地产市场从2008年至今也经历了“大落”与“大起”。

　　亚豪机构根据其代理项目得出的数据发现，在2009年4月之前，其项目的非自住需求者很少，但随着4月之后楼市回暖，投资型需求者开始入市，目前市场中的投资比例已经很大。就此，亚豪机构副总经理高姗认为：“新政会影响到投资客的投资行为，同时对于一部分卖旧买新的自住客群也会产生一定的影响。”

　　然而，21世纪不动产市场分析师则表示，此次《通知》综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段，来调控当前的房地产市场，调控思路是清晰、明确的，但调控手段并不严厉。“《通知》重在从需求和供应两个方面来遏制房价的过快上涨，所采取的措施与2006年5月24日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》相近。不过，值得注意的是，2006年的政策重要目标也是控制房价上涨，但直到一年多以后的2007年9月，央行和银监会从信贷方面进行严厉调控，才导致2008年的房价应声而落。”因此，21世纪不动产市场分析师认为此次《通知》的调控效果仍然要看房地产信贷的调控作用，即开发信贷和住房消费信贷的调控。

　　而对于房价走势，高姗则认为，在新政作用下，北京房价的涨幅会趋缓，但出现拐点的可能性不是很大。“开发商由于2009年的疯狂销售，手中持有非常充裕的资金，融资成本相对之前也有所降低。开发商有了钱，即便未来销量下滑了，他们也会有一定能力来支撑项目的价格，不会马上作出下调价格这种对项目品牌不利且会影响后期销售的行为。”

　　不过，此次《通知》甫一祭出，却被购房者们寄予厚望。“目前的房价的确上涨过于疯狂，希望《通知》能尽快显现效力，让房价回到我们能够承受的水平。”止步于目前高房价的购房者管先生如是说。

　　如此看来，新政效果如何、房价未来走向何处，还是取决于房地产市场买卖双方博弈的结果。

　　上海：二手房买卖趋冷　预计投机客挤压出局

　　第一财经日报》记者昨天从上海各家中介门店得知，自元旦以来，二手楼市明显冷清，买卖双方观望情绪日益浓厚。《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布后，昨日去电咨询的人数明显激增，但上门客户却在减少。

　　上海中原地产曹杨分行一位中介人员向本报表示，一早就接到不少改善需求型购房意向者的电话，“他们对于如何界定‘第二套房’特别关心”。上海中原地产静安区区域经理苏通认为，由于政策出台频繁，购房者对政策的敏感度较以往明显增加，不少购房者选择持币观望。在他负责管辖的各个分行门店中，个别分行一天之内上门客户寥寥无几。

　　与买方选择止步不前的心态相比，刚刚经受过去年一轮高峰“洗礼”的卖家，则心态轻松。21世纪不动产上海区域数据监测中心表示，目前多数二手房业主的报价继续保持在去年末的高位水准。受此影响，中心城区到外围区域的多个板块交易量已有明显下降趋势。

　　2007年9月，中国人民银行与中国银监会曾联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，其中规定，对已利用贷款购买住房且再度申请购买第二套的，首付比例不得低于四成，且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。“紧箍咒”一经施加，当年楼市成交量迅速下滑。汉宇地产市场部提供的数据显示，在当年9月公布政策之后，一个月间，上海二手房成交量从19936套跌至15456套，环比跌幅为23％。

　　此次，“锋利之剑”再度祭出。虽然对于贷款利率规定“严格按照风险定价”，但又一次强调指出，二套房的界定范围以“家庭”为单位计，即包括了借款人、配偶及未成年子女在内。

　　“二套房以家庭计且首付四成的严格操作，上海在去年8、9月份就已经开始了。即使是改善型需求，想享受首套房优惠待遇的，除非符合家庭人均居住面积小于本市平均水平（33.4平方米）的硬性指标。”汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔认为，新的政策变化现在没有，所以还是按照之前规定在执行。

　　不过，倪岱尔称，现在首付成数的提升对投机购房者影响不小。2009年年中，上海银监局曾下发《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》，强调二套房首付比例不得低于40％。

　　一位上海本地开发商持有相同观点，他告诉记者，去年随着银行信贷门槛的提升，鉴于二套房的严格限定，曾经在客户群中做过意向调查。结果从首套购房的两成成数升至四成的“加码”，对部分短期投资者构成了实质性阻碍作用。“如果这部分投机心态购房者筛选出去，预计房价成交量会趋缓，市场涨幅可能平稳。”

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，近期针对投机需求的抑制政策频繁出台，预计今年二手房市场的投机成分将被大量挤压出局。与此同时，自住需求有望在春节之后得到释放。“2010年上海二手房市场的量价走势均会比2009年更为稳定。”