中汇智谷（四川）税务师事务所有限公司/5A级税务师事务所/税务代理/税务咨询/税务顾问/营改增/企业所得税汇算鉴证/土增清算

　　一家房产租赁公司，2009年与某物业管理公司签订租赁合同，将其中部分房屋出租给租户5年，每年租金200万元，2009年一次性收取5年租金1000万元，并开出租赁发票。对这笔租金应当如何确认收入并缴纳相关税金，企业财务人员不敢确定。财务人员认为，如果一次性确认收入的话，当年公司会盈利，以后5年却亏损，不符合权责发生制原则。但如果不确认收入，又担心违反税法规定。

　　纳税人出租房屋、土地或其他设备等让渡资产使用权业务取得租赁收入，一般是按期收取租金收入的，但也有根据合同或协议规定一次性预收若干期租金的情况。财务上按权责发生制原则分期确认收入，而在税务处理上，有的认为也应按权责发生制原则计征营业税和企业所得税，有的则认为应按收付实现制确认收入。那么，预收租金收入到底应该如何确认收入呢？

　　营业税的税务处理

　　《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《营业税暂行条例实施细则》第二十四条明确，《营业税暂行条例》第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。第二十五条第二项明确，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。可见，预收租金应在收到租金的当天一次性申报缴纳营业税。从上述规定可以看出，预收租金营业税实际上采用的是收付实现制，即书面合同规定的付款日期的当天，预收款则为收到预收款的当天。如上例，企业2009年一次性收取5年的租金1000万元，应缴纳营业税50万元（1000×5%）。

　　企业所得税的税务处理

　　《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。也就是说，除税法特别规定外，确认收入的基本原则为权责发生制原则，只要是当期收入，无论款项是否收到都要确认收入。但《企业所得税法实施条例》第十九条明确，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此，预收租金收入不能完全按照权责发生制原则确认，而更接近于收付实现制。这样处理后，税收与会计确认收入会产生时间性差异，企业预收的租金收入当年应作纳税调增处理，计入预收当年的应纳税所得额，计征企业所得税。反之，如果合同规定租赁期满一次性支付几年的租金，那么应在支付当年确认所得收入，计征企业所得税。

　　《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）对租金收入确认问题作了进一步明确，即根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得税的非居民企业，也按本条规定执行。这个规定实际上是对《企业所得税法实施条例》第十九条的实质性改变，意味着企业在预收租金收入确认上有选择权，即企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以按照合同或协议规定的应付租金的日期确认收入，也可以在租赁期内根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。

　　分期确认税金收入的条件

　　出租人选择分期均匀确认收入的租金，必须同时具备两个条件：一是合同或协议规定租赁期限为跨年度。二是租金为提前一次性支付。如上例，该企业既可根据国税函[2010]79号文件规定，在申报2009年企业所得税时确认200万元租金收入时缴纳企业所得税，这样处理的结果是税法与会计不存在时间性差异，也可以根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定分期确认1000万元租金收入，这样处理的结果是税法与会计会产生时间性差异，企业应在2009年调增应纳税所得额税800万元，在以后4个年度每年调减应纳税所得额200万元。

　　需要提醒读者的是，在选择按《企业所得税法实施条例》第十九条规定确认租金收入时，虽然出租方是按全额在预收收入当年计征企业所得税，但《企业所得税法实施条例》第四十七条明确，企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：1.以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。2.以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。也就是说，承租方预付的租金并不能在支付当年一次性扣除，而应按租赁期限均匀扣除。