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四川金点超越税务师事务所有限责任公司===财税广角
推倒重置房屋的会计和税务处理
发表时间:2016/8/12
  来源:中国税网 作者:马英武 张娟 杜成伟
  企业经营过程中可能发生拆除现有房屋建造新房的情况,也可能为了建造新房而购入旧房。本文就其中涉及的会计和税务处理进行分析。

  一、企业拆除自有房屋的情形

  企业拆除自有房屋需要由管理层做出决议,且该过程可能时间比较长,极端情况下才做出立即拆除的决定。

  根据企业会计准则规定,企业至少应当于每年年度终了,对房屋建筑物的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命,是指企业使用房屋建筑物的预计期间。房屋建筑物使用寿命的改变应当作为会计估计变更。由于拆除决议导致原来估计的使用寿命发生改变,企业需要采用未来适用法,按重新估计的使用寿命计提折旧。

  根据企业所得税法规定,企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的,如属于推倒重置的,该资产原值减除提取折旧后的净值,应并入重置后的固定资产计税成本,并在该固定资产投入使用后的次月起,按照税法规定的折旧年限,一并计提折旧。

  如果被拆除房屋计提折旧的期间合计长于20年,则会计估计变更后计提的折旧可以税前扣除,且由于已足额提取折旧,不涉及将净值并入重置后固定资产的问题。如果计提折旧的期间合计少于20年,则会计处理时计提的折旧需按税法规定进行调整,且由于未足额提取折旧,净值应并入重置后的固定资产计税成本并按规定计提折旧。举例说明如下:管理用房屋原值1000万元,预计净残值为0,预计使用年限50年,直线法计提折旧。

  1、假设已计提折旧40年,现决议2年后推到重置,则后续2年每年会计处理时,

  借:管理费用  100万

   贷:累计折旧  100万

  由于会计处理的结果符合税法的规定,且已足额提取折旧,不涉及将净值并入重置后固定资产的问题。

  2、假设已计提折旧10年,现决议5年后推倒重置,则后续5年每年会计处理时,

  借:管理费用  160万

   贷:累计折旧  160万

  由于税法规定的最低折旧年限为20年,故年度汇算清缴时,每年需调增80万,计算过程为160-(1000-20*10)/10.推倒时税法上尚有400万未提取折旧,应并入重置后的房屋计税成本并按规定计提折旧。

  极端情况下,做出立即拆除的决议,此时应将税法上尚未计提的折旧并入重置后的房屋计税成本并按规定计提折旧。

  二、外购房屋的情形题

  1、外购房屋并使用后再拆除

  根据企业会计准则规定,外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产,后续计量时分别按会计和税法的规定进行处理。决定拆除时参照上述拆除自有建筑的情形处理。

  外购房屋税务处理时有一个折旧年限在购买方和销售方连续计算问题,如企业可以提供相关证明材料,折旧年限可以合并计算。

  2、外购房屋不使用

  如果外购的土地上有房屋,且企业不打算使用该房屋,则应将全部取得成本计入土地使用权,土地上的房屋不确认为资产,且后续发生的拆除费用亦应资本化计入土地使用权。此时不涉及房屋净值并入重置后固定资产的问题。

  对于拆除过程中发生的废料等销售收入,应作为收入缴纳企业所得税,并按规定缴纳增值税。
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