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企业改制重组有关土地增值税政策继续实施——税收优惠获延续,政策细节有调整
发表时间:2021/9/3
  近日,财政部、税务总局发布《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第21号,以下简称“21号公告”),整体延续了《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号,以下简称“57号文件”)的规定,明确2021年1月1日~2023年12月31日,对非房地产企业改制、合并、分立及改制重组过程中以房地产作价入股,暂不征收土地增值税。

  一、享受优惠条件很有“个性”
  当前,与改制重组有关的税收文件较多,涉及企业所得税、契税、土地增值税等方面。这些文件都涉及“改制”“重组”等概念,但享受优惠的具体条件又不尽相同,很有“个性”。特别是对于改制重组的土地增值税优惠和契税优惠,一些纳税人容易“混淆”。
  需要注意的是,两个文件的适用主体的具体要求不同。《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第17号,以下简称“17号公告”)的适用主体为企业和事业单位;21号公告的适用主体仅为非房地产开发企业,不包括事业单位。同时,纳税人享受21号公告优惠不涉及出资比例规定;17号公告则规定,企业改制原投资主体在新投资主体中出资超过75%,事业单位改制原投资主体在新投资主体中出资超过50%时,才可以享受免征契税优惠。
  17号公告规定,符合条件的政府或政府部门、同一投资主体内部所属企业之间、母公司对子公司增资时,涉及的土地、房屋划转免征契税。需要注意的是,21号公告尚未明确企业划转行为可以免征土地增值税。基于此,笔者建议企业,在适用改制重组税收优惠时,注意界定适用主体条件、相关概念范围,加强与主管税务机关的沟通,避免产生不必要的涉税风险。

  二、土地评估价格审批权限下放
  相较于57号文件,21号公告最主要的变化,是实现了审批权下放:对重组改制过程中,经批准以国有土地使用权作价出资入股,再转房地产并申报缴纳土地增值税时,企业“取得土地使用权所支付的金额”,由“经省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格”,变为“县级及以上自然资源部门批准的评估价格”。
  举例来说,位于A省B县的甲企业进行改制重组时,经批准政府以某地块土地使用权投资入股,作价入股时该地块估价500万元。改制后,甲企业转让该地块申报缴纳土地增值税时,在确定“取得土地使用权所支付的金额”前,应取得相关部门的批准。具体来说,在21号公告发布前,500万元的评估价格应经A省自然资源厅或自然资源部批准;在21号公告发布后,500万元的评估价格只需经B县自然资源局批准即可。此举有利于优化审批流程,加快兼并重组工作节奏。

  三、每年加计5%计算扣除项目
  一般说来,转让旧房和建筑物时,土地增值税扣除项目金额,应按照评估价格确定;对于没有评估价格的,可以购房发票为基础加计计算;没有评估价格、也没有购房发票的,实行核定征收。
  21号公告规定,企业改制重组后再转让房地产,按购房发票确定扣除项目金额的,按照改制重组前购房发票所载金额,从购买年度起至本次转让年度止,每年加计5%计算扣除项目金额。其中,5%是有关部门综合考虑了我国通货膨胀率、长期贷款利率及资产折旧率等因素确定的。
  例如,乙企业2017年1月年购入不动产并取得发票,发票列示不动产不含税金额为1000万元;2018年,乙企业进行改制,享受暂不征收土地增值税优惠;2021年2月年,乙企业转让该不动产,在申报缴纳土地增值税时,如果乙企业选择按照购房发票确定扣除金额,那么,乙企业可扣除金额为1000×(1+5%×4)=1200(万元) 。

  四、土地增值税优惠可追溯执行
  与57号文件相比,21号公告还增加了追溯条款:企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的,符合本公告规定可按本公告执行。也就是说,在21号公告发布前,纳税人凡涉及土地增值税问题符合21号公告规定且未处理的,都可以适用21号公告进行处理。
  本文已发表于《中国税务报》

  作者:中汇江苏税务师事务所总监 曹江峰
  本文版权属于作者所有,更多与本文有关的信息,请联系我们:
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