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房产新政下的筹划策略：投资还是租赁NEW

中国税收咨询网 2005-06-06

　　《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）（以下简称《通知》）规定，从6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业税。
　　笔者的一位朋友，近几年投资购买了几套房产，他平时非常关注国家有关政策变化。在了解《通知》内容后，他经过分析认为，自己不宜再做房地产投资，准备全身而退。根据现有房产的情况，他采取措施：对购置时间较长的已有一定差价的房产，在6月1日之前已经出售；但对购房时间较短的，差价很小的，因出售将有较大损失，他准备暂不出售。同时，他准备将从房产变现的现金用于投资经营实体。
　　该朋友计划以可供使用的950万元现金设立新公司，并且计划控股新公司的95%股份，另外5%股份拟由其兄弟出资。对此，他想了解新设立的公司可不可以利用他不准备出售的房产作投资。
　　据介绍，该朋友不准备出售的房产是一处商用楼，市值300万元，地理位置和结构均较好，面积也较大。假定新公司预计当年可盈利，企业所得税税率为33%。笔者为他简要分析如下：
　　采用房产投资入股方式。即，以房产投资入股，公司要缴房产税300×1.2%×70%=2.52万元（公司所在地规定按房产原值一次扣除30%后的余值计税）。同时，公司自有办公用房可少付年租金60万元（按市场公允价格计算），相当于多获利60万元，扣除企业所得税及房产税后，税后净利润为（60－2.52）×（1－33%）=38.5116万元；按现有政策，公司税后利润分红给个人股东还要依照“利息、股息、红利”项目缴纳20%的个人所得税，即38.5116×20%=7.7023万元，按95%股份投资者净收益为（38.5116－7.7023）×95%=29.2688万元。
　　采用租赁方式。即，将房产出租给公司，按市场公允价格收取租金，该房屋年租金60万元，出租个人要缴房产税60×12%=7.2万元，营业税60×5%=3万元，城建税及教育费附加3×(7%+3%)=0.3万元(所在地城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)，个人所得税为(60－7.2－3－0.3)×20%×(1－20%)=7.92万元，该房产净收益为60－7.2－3－0.3－7.92=41.58万元。
　　经比较，采取租赁方式比采取投资入股方式多获净收益41.58－29.2688=12.3112万元，并且当该房产有转让机会时，较易变现。
　　另外，我还告诉朋友，根据国家扶持下岗工人再就业的有关政策，新办的服务型企业当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上（含30%），并与其签订1年（含1年）期限劳动合同的，经劳动保障部门认定、税务机关审核，3年内免缴营业税、城建税和企业所得税。新公司如果享受到这方面优惠政策，则前述分析应变为：
　　采用房产投资入股方式，因3年免缴企业所得税，房产税为2.52万元，税后净利润为60－2.52=57.48万元，如欲分给投资者，还要缴个人所得税57.48×20%=11.496万元，投资者净收益为(57.48－11.496)×95%=43.6848万元。
　　采用租赁方式。出租个人税利情况与前述情况相同，该房产个人净收益为41.58万元。
　　在这种情况下，投资入股方式较出租赁方式多获净收益43.6848－41.58=2.1048万元。不过投资入股后，该房产就较难变现了。
　　对上述分析，我给他作了两个说明：
　　说明一：上述分析未考虑投资入股的契税，因契税只是在投资时由新公司一次性缴纳，并作为资本支出而分期摊销的，按所在地契税率2%计算，上述分析结果仍不变。对印花税因较小故未考虑。
　　说明二：如果投资者采取投资入股方式时，所获利润不即时分配，分析结果仍不变（因目前个人股东从公司分回股利要缴个人所得税，即对同一部分利润存在着缴企业所得税和个人所得税的双重征税情况）。
　　前述分析是建立在新房产立即可以使用的前提下，如使用前需要装修，则可在相关合同或协议中明确由使用方承担。
　　总之，对投资者可使用的自有办公用房是作为投资还是出租，根据实际情况在合理、合法和有效的情况下有选择。特别是在收取租金时一定要按市场价格合理确定，避免被作为关联交易调整。

作者：谌祖江
来源：《中国税务报》2005.06.06