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近年来，随着国家房改政策的不断出台，房地产开发业正在成为拉动经济增长的一个新热点，同时税收盲点和漏洞也在增多。目前在省地税直属局办理税务登记，从事房地产开发的企业有近40多家，按照总局、省局工作要求，最近，省直属局对所辖房地产企业的税收情况进行了税务检查。查补税款469万元。

一、存在问题分析
（一）借款费用企业所得税前列支不规范
房地产开发企业由其经营特点所决定，在开发项目前期需要进行征地、拆迁、补偿等基础设施建设，需要投入大量资金，其资金来源除了预收开发建设资金外，银行借款是企业的主要资金来源。对房地产开发企业的借款费用，目前税收政策有二：一是国税发[2000]84号《企业所得税税前扣除办法》规定：从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。二是国税发[2003]83号《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》中进一步明确：房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工之前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。在对×××公司进行税收检查时，我们发现该企业同时建设的几幢楼盘均未完工，而建设期间发生的借款费用却全记入“财务费用”，在2003年度企业所得税前全额扣除。依据上述税收规定，我们将记入“财务费用”的借款费用，全额剔除出来，记入企业的“开发成本”。同时，根据企业2003年取得的首付款收入，按照企业营业收入与成本、费用配比原则，进行企业所得税前纳税调整。
（二）企业之间合作建房不按规定申报纳税
合作建房是指一方以土地，另一方以资金，共同投资建房，收入或收益分配的方式不同，缴纳税收的方法也不同，对此国税发[1995]156号文件《关于印发<营业税问题解答（之一）>的通知》中有详细规定。在对×××公司进行税收检查时，我们发现该企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，合作双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为，应该申报纳税，而企业却未记销售收入。按照上述税法规定及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定我们一方面按纳税人当月提供的销售同类不动产的平均价格核定该企业营业额，补缴相关税收；另一方面增加企业土地成本。
（三）预收帐款不按规定申报纳税
预收帐款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收帐款，房地产开发企业就无法进行再投入，更谈不上快速发展。《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”国税发[2003]83号文又进一步规定，“房地产开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时，进行结算调整。”在4月份对我局所辖房地产企业所得税核定征收工作中，我们发现部分企业预收账款能按时缴纳营业税，却没有按照国税发[2003]83号文件要求，对该文下发前发生的预收帐款收入，进行企业所得税前调整，造成企业所得税申报不实。少数企业将预售购房款挂在往来帐上，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，无偿地滚动占用这些“无息贷款”，偷逃营业税和企业所得税。这些企业将是我们下一步房地产业专项检查的重点。
（四）其他问题
1、房地产企业使用自己开发的商品房不按规定申报纳税
根据国税发[2003]89号文规定，“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次日起计征房产税。”部分房地产企业的商品房暂时闲置，企业便将其作为办公用房使用却没有按上述税法规定缴纳房产税。
2、成本划分不清，影响计税所得
根据国税发[2003]83号文规定，“房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。”房地产开发由于工期长，投资大，很多工程跨年度完工，造成收入与成本、费用配比困难，有些企业就将开房产品建造成本多计入开房产品销售成本，造成成本结转不实，计税所得无法准确核算，影响企业所得税。
3、随意调整企业所得税申报数额
有些房地产开发企业由于资金紧张，在年初、年中故意拖延收入入帐，多结转成本、费用，等到年末再统一汇算清缴，造成企业所得税平时申报预缴不实，这样企业可占用一段时间企业所得税款。

二、建议和措施
上述问题的产生概括起来有两方面的原因：一是税制方面的原因；二是税收管理方面的原因。针对这些问题，建议采取以下措施，强化房地产业税收管理：
（一）按照总局局长谢旭人对新一轮税制改革的“十二字箴言”：“简税制、宽税基、低税率、严征管”来调整房地产税制。针对我国目前房地产业的整个行业链条中涉及的各种税费，结合经济发展实际，进行税种整合，简化计征办法；合理制定计税依据，避免重复征税；加强行业配套立法，通过法律规范国家、集体、农民、用地商的经济关系，将房地产企业视为一般的企业，用正常的企业税种去调节。
（二）加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，对其使用的各种收据应视同发票进行规范管理，实行统一印刷和发放，并健全领、用、存制度。真正发挥票据管理的作用，真实反映企业收入。
（三）强化财务管理，为税收征管提供准确资料。税务机关应当加强对房地产企业的辅导、监督、帮助企业搞好财务资料规范管理。要求房地产企业必须保存完整的合同、协议、工程结算发票、预收帐款收据等财务资料。对财务管理混乱，帐据不全，保管不善的企业要限期改正。这样做有利于税务部门获得准确的企业财务资料，有效地组织税款征收。
（四）充分发挥征收环节的职能，加强对房地产企业的日常管理。尤其是对经过核定采取“核定征收”方式的房地产开发企业，应注意其预售收入，视同销售收入、预收购房定金等收入是否按期预缴企业所得税。
（五）争取多方配合，加大稽查力度，严打偷逃税违法行为。税务机关要加强同城建、招标、规划、房管等部门的联系，摸清房地产开发项目的情况，有的放矢地开展税务稽查。对偷逃税情节严重，数额巨大的，要快查快办，并移交司法机关追究其法律责任。

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