市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税、契税若干问题的解答
文号：成地税发（1994）008号 发表时间：1994/11/4
有效性：有效
一、房产税
1、房产税的纳税人、征税对象和征税范围?
答：房产税的纳税人：房产税是一种财产税，是对房产拥有者征收的一种税。一般情况下，房屋产权所有人为房产税的纳税人。具体是：全民企业的纳税人为经营管理房屋的企业：产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳房产税；产权出典的，在出典其间，承典人为纳税人；产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，房屋代管人或使用人为纳税人。
征税对象：房产税的征税对象是房屋。
征税范围：房产税的征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区以及以上范围以外的大中型企业(含非独立核算)。
2、房产税的计税依据和税率?
答：房产税的计税依据分两种：(1)按房产原值一次减除30％后的余值计税，税率为1.2％；(2)按房屋租金计税，税率为12％。
3、如何计算减免?
答：从价计征：年应纳税额=房产原值×(1-30％)×1.2％
从租计征：应纳税额=租金×12％
4、房产税有哪些减免?
答：房产税的减税免税，主要根据国家政策和纳税人的负担能力来考虑。房产税属地方税收，地方可以在税法规定的减免政策外，对其他一些特殊情况(困难)作适当减免，但必须按税收管理体制报批。
《条例》规定的减免范围有以下五项：
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但这些单位的出租房屋及非本身业务使用的生产、营业用房，不属免税范围，应按规定征收房产税。
(2)由财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税；对自收自支的事业单位，在三年免征期满后，现已恢复征税。
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但对其他附设的营业单位，影剧院、饮食部、茶社、照像馆等所使用的房产及出租用房，不属免税范围，应按规定征收房产税。
(4)个人所有非生产经营用房免征房产税。
(5)经财政部批准免征的其他房屋。
5、纳税期限和纳税地点?
答：房产税实行按年征收(计算)，分期缴纳，即：每年5月和11月两次缴纳入库。
房产税的纳税地点：(1)在房产所在地缴纳；(2)房产不在同一地的，纳税人按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关申报缴纳。
6、对新设建制镇何时征收房产税?
答：根据四川省税务局1992年10月在全省地方税工作会议上解答：凡是各区(市)，县报经省人民政府批准新的建制镇，自批准次月起征收房产税。
7、房屋出租的征税政策?
答：(1)免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产，不属免税范围，应征收房产税。
(2)产权人利用房屋增设柜台设备向承租单位和个人提供经营场地，取得的租金收入，按照成都市税务局成税地[1988]3号文规定：在扣除柜台设备的摊销费用后，视同出租房屋取得的租金收入，计算征收房产税。
(3)个人所有的房产用于出租，不分用途，均应征收房产税。
(4)对转租房屋的转租人，因产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。
8、房改后是否征收房产税?
产权单位以标准价出售的公有住房，根据市政府成府发[1991]171号文规定，房改购房职工免缴房产税。
9、对房管部门经租的居民住房，房租调整改革后收取的租金，国家税务局答复，暂缓征收房产税。
10、实行自收自支的事业单位征税问题?
对1990年以前实行自收自支的事业单位，根据国家税务局国税函发[1990]434号文规定：凡已经免征房产税三年的，应按规定恢复征税；对已经办理免税手续，但免征房产税还不满三年的，可以继续免税到三年为止。
对1990年1月1日以后，经费来源实行自收自支的事业单位，不再享受三年免税照顾，应照章征收房产税。
11、邮电部门所属企业恢复征收房产税问题。
根据国家税务局国税发[1991]036号文规定；从1991年起，对邮电部门所属企业，一律恢复征收房产税。
12、关于工会服务型事业单位免征房产税问题。
对由主管工会拨付或差额补贴工会经费的全额预算或差额预算单位，对以比照财政部门拨付事业经费的单位办理。即：对这些单位自用的房产免征房产税；从事生产、经营活动等非自用的房产，则应照章征收房产税。
二、城镇土地使用税
1、怎样确定城镇土地使用税的纳税人?
答：凡在城市、县城、建制镇工矿区属城镇土地使用税征税范围内使用土地的单位和个人以及县城建制镇以外的大中型工矿企业(含非独立核算企业)，均是城镇土地使用税的纳税人。城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳；土地使用权共有的，由共有各方按实际使用土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳。
2、如何计算城镇土地使用税?
答：城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，采用分类分级的幅度税额，实行按年计算，分期缴纳。即当年五月一次，十一月一次。
其计算方法为：应纳税额=计税土地面积×适用税额
3、民政部门举办的福利企业如何征收土地使用税?
答：民政部门举办的安置残废人占职工总人数35％以上(含35％)的福利工厂，减半征收土地使用税。
4、司法部所属的劳改、劳教单位的生产经营用地如何征收城镇土地使用税?
答：对司法部所属的劳改、劳教单位警戒围墙内的生产经营用地，在一九九五年十二月三十一日前暂免征收土地使用税。对警戒围墙外的其他生产经营用地，应照章征收土地使用税。
5、对新征用土地如何征收土地使用税?
答：新征用的耕地，自批准征用之日起，满一年时开始征收土地使用税；新征用的非耕地，自批准征用的次月起缴纳土地使用税。
6、对受让土地使用权者是否征收土地使用税?
答：凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴纳土地使用税。
三、耕地占用税
1、耕地占用税的纳税义务人是谁?
答：凡占用用于种植农作物(包括前三年曾用于种植农作物的土地)的全民所有和集体所有的土地(含自留地、菜地以及园地、林地)和鱼塘、人工草场建设房或从事其他非农业建设的机关、团体企事业单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人。
2、怎样计算缴纳耕地占用税?
答：耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，采用分类的幅度税额一次性征收。
3、耕地占用税有哪些减免政策?
答：部队军事设施用地(含武警部队)；铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地，炸药库用地和学校、幼儿园、敬老院、医院、殡仪馆、火葬场用地以及灾民、难民、水库移民在规定标准内占用耕地新建住宅的免征耕地占用税。农村的农民、渔民、牧民在规定标准内占用耕地新建住宅的，减半征收耕地占用税。农村革命烈士家属、革命残疾军人、鳏、寡、孤、独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内占用耕地新建住宅纳税有困难的，由纳税人提出申请，经县级政府批准可减征或免征耕地占用税。耕地占用税除按上述规定减、免外，其他任何单位和个人均无权扩大减、免范围。
上述减免项目用地，凡改变用途，不再属上述范围内的，从改变时起补交耕地占用税。
4、寺庙、教堂占用耕地是否征收耕地占用税?
答：寺庙、教堂占用耕地不属免税范围，应照章缴纳耕地占用税。国务院、新闻办公室发布的《中国的人权状况白皮书》中所说的国家对一切宗教活动场所的房屋及占用土地免税是指免征房产税和土地使用税，不包括耕地占用税。
5、公司建设用地的范围有哪些?
答：耕地占用税征收中所指的公路建设用地是公路线路占用耕地以及按规定的两侧边沟(或截水沟)占用耕地。而公路沿线的堆货场、养路道班、检查站、工程队、洗车场等占用耕地不属公路建设用地范围，应按当地适用税额全额征收。
6、三资企业占用耕地如何征收耕地占用税?
答：“三资”企业兴建旅游、服务等设施，包括旅行社、旅游服务公司、旅游车、船公司、饭店(宾馆、酒店、旅店)、度假村、游乐场、球场、俱乐部、游泳池、浴池、餐馆、歌舞厅、理发美发店、照相馆等以及相关的配套服务设施占用耕地，应照章征收耕地占用税。“三资”企业经营其他项目，暂免征收耕地占用税。
国内单位和个人接受港、澳、台同胞、海外侨胞及外籍华人捐款建设占用，不属“三资”企业，应照章征收耕地占用税。
中外合资合作经营企业中，中方以土地作价入股，并由中方出面征地或者占地的，应照章缴纳耕地占用税。
7、如何确定耕地占用税的征管范围?
答：鉴于机构调整初期、耕地占用税征管范围维持原办法：即由各区(市)、县负责征收管理，市局各直属分局暂不负责征收管理。
四、投资方向调节税
1、机构分设后，投资方向调节税的征管范围如何划分?
答：按照投资方向调节税的有关规定并结合我市实际情况，对在我市锦江、成华、金牛、武侯、青羊五区进行的固定资产投资项目(省属项目除外)，均须经市地方税务局审定，并加盖税目税率审定专用章后，统一在市地方税务局三分局办理缴纳税款手续；其余区(市)、县的固定资产投资方向调节税，由区(市)、县地方税务局负责征收管理。
2、如何计算征收固定资产投资方向调节税?
答：投资方向调节税是以固定资产投资项目的单位工程分别确定其适用税率计算征收。其中：基本建设项目，按其实际完成投资总额计税，税率为0％、5％、15％、30％；更新改造项目，按其建设工程实际完成投资额计税，税率为0％、10％(其中，更新改造项目中的住宅投资一律按住宅全部投资的5％计征投资方向调节税)。
3、投资项目的银行贷款利息在计算征收投调税时，是否可以扣除?
答：根据《条例》规定，在计算征收投资方向调节税时，投资项目的银行贷款利息可按其净支出予以扣除。
4、对按规定未纳入计算管理、投资额不满5万元的项目，是否征收投资方向调节税?
答：对按照国家规定投资项目不纳入预算管理、投资额不满5万元的固定资产投资免征投资方向调节税。但对建设项目达到5万元的固定资产投资，不论是否纳入计划管理，均应照章征收投资方向调节税。
5、对旧城改造项目投资方向调节税如何征收?
答：凡经城建、房管、计划等有关部门鉴定批准的旧城改造项目投资，在计征投资方向调节税时可扣除原拆除面积部分，仅就扩大面积部分的投资按适用税率计征投资方向调节税。
6、对危房改造项目在征收投资方向调节税时，可否扣除原危房面积?
答：对危房改造项目投资，凡经市或区(市)、县房屋鉴定办公室鉴定签章的，可扣除其原危房建筑面积计征投资方向调节税。
7、对非统配煤矿职工住宅可否比照免征投资方向调节税?
答：非统配煤矿的职工住宅暂比照国家统配煤矿建设职工住宅从1992年起至1995年底止免征投资方向调节税。
8、对从事商品房经营的单位应如何计征投资方向调节税?
答：按照国家税务总局文件和原省税务局川税发[1994]63号文规定：对商品房投资，其投资方向调节税的纳税人为购买商品房的单位和个人，凡从事商品房经营的单位(包括“三资”企业)为投资方向调节税的代收代缴义务人。商品房经营单位(包括“三资”企业)在申请商品房建设项目投资计划时，须按其项目投资计划和适用税率代缴投资方向调节税，在销售商品房时，再向购买方收取所代缴投资方向调节税，对销售给按规定享受零税率的单位或个人，凭有关资料经税务机关审核后办理已代缴税款的退税。
9、对治理污染搬迁的非生产性投资是否免征投资方向调节税?
答：对治理污染项目需要搬迁另建的非生产性项目，未超出原建筑面积部分免征投资方向调节税；超过部分则应按适用税率征收投资方向调节税。
10、个人修建营业性房屋是否征收投资方向调节税?
答：对个人修建营业性房屋和专门用于出售或出租的房屋，均应按适用税率征收投资方向调节税。
11、对金融系统应如何计征投资方向调节税?
答：对金融系统投资方向调节税应按不同情况分别计征；
(1)重点库、发行库、业务库、货币生产设施(印钞、造币、钞纸、金银冶炼、信用卡)，适用税率为零。
(2)营业网点、营业用房及南京造币厂机构分厂按5％计征投资方向调节税。
(3)科技、教育设施，办公用房、职工住宅等其他项目，按现行统一规定的适用税率计征。
五、契税
1、契税的征税对象和纳税人属于哪些范围?
答：(一)契税的征税对象是产权发生买卖、典当、赠与、交换等转移变动的土地房屋。
(二)契税的纳税人指凡以买卖、典当、赠与或交换形式取得土地房屋产权的承受人。在我国境内承受房屋产权的契税纳税人包括：
(1)城镇、乡村的居民个人。
(2)私营组织和个体工商户；
(3)华侨、香港、澳门、台湾同胞；
(4)外商投资企业和外国企业；
(5)外国人。
2、契税的计税依据是什么?税率是多少?
答：契税的计税依据是房屋产权转移双方当事人签订的契约价格，也可以直接或委托有关单位对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。
契税实行比例税率，分为买契税率、典契税率、赠与契税率，各税率分别如下：
买契税率为6％，按买价征收。
典契税率3％，按典价征收。先典后买的，按买契税率征税。原则是承典人与同属一人，包括继承原承典人之配偶和直系亲属。
赠与契税率6％，按现值征收。
交换的房屋双方价值相等者，免征契税，不相等者，其超过部分的差价由多得方按买契税率计征。
3、契税的纳税环节有哪些?纳税期限多少?
答：(1)纳税环节是指在纳税义务发生后应当交纳税款的环节，在房地产权转移过程中，当事人双方订立契约即构成契税纳税义务。
(2)契税的纳税期限按照《契税暂行条件》规定，土地房屋产权发生变动应凭产权证件，当事人双方订立契约(草契)，由承受人手契约成立后三个月办理投税手续。经征收机关审核无误后，通知纳税人如期缴纳税款。
4、契税的减免范围有哪些?
(1)凡机关、部队、学校、受补贴的团体、国营的企业与事业单位，以及合作社等，有土地房屋的买、典、承受赠与或交换行为者，均免纳契税。
(2)职工个人第一次购买公有住房免纳契税。免税照顾每户只能享受一次。
(3)复转军人回乡购买房产自住和国家离退休干部购置公房或私房，原则上应交纳契税，为体现国家的照顾，对因经济上有困难无力交税的，可由本人提出书面申请，经县以上征收机关批准给予减税或免税照顾。
(4)对华侨、香港、澳门、台湾同胞用外汇(外币)、侨汇买卖、承典、承受赠与或交换房产权的，给予减半征税的优惠。
(5)使用国家征用(占用)房产给予的补偿费重新购置的房产其房产价额超过补偿费部分，原则上征税；但如超出部分不超过补偿费的30％，可给予免征契税的优惠。
(6)公有制单位和个人合资购买商品房，产权属公有制单位和个人共有，对公有制单位拥有的产权部分免征契税。
5、什么叫买契税?如何界定征收买契税?
答：(1)买契税是指房屋出卖人自愿将自己所有的房屋卖给买人所有，向购买人承受房屋并支付价款的行为所征收的税。
(2)<1>以房产抵债或以实物交换房屋，经当地政府和有关部门批准以房抵债和以实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值交纳买契税。<2>凡以房产作投资或作股转让，实属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖、由产权承受方按买契税率交纳契税。<3>买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。
6、什么叫典契税?
答：典契税是指对房屋产权所有人将房屋交给承典人占有、使用和收益，承典人将约定典金一次性交给房屋出典人，并在典期届满时完好返还房屋并收回典金的房屋使用权变动行为所征收的税。
7、什么叫交换契?如何征收契税?
答：交换契即房屋交换，是指房屋住宅、用户、所有人，为了生活工作方便相互之间交换房屋的使用权或所有权的行为。包括房屋使用权交换和房屋所有权交换，房屋使用权交换，不征收契税。房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，其价值不相等的，按超出部分交纳契税。
8、什么叫赠与契、继承契和分析契，如何征收?
答：(1)房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有，房屋的受赠人要按照《契税暂行条例》的规定交纳契税。
(2)房屋的继承是指公民依法接受死者遗留下来的个人合法房产的行为，房屋继承应到征收机关和房地产管理部门办理房产转移及契证手续，免交契税。
(3)房屋的分析是指产权共有人将产权划分若干等分，如合伙企业散伙析产、法人分立析产、原家庭成员分家析产等，分析契办理契证手续，免交契税。
9、以房抵债是否征收契税?
答：对以房屋抵债房屋所有权发生转移的，应视同房屋买卖，由承受方按买契税率缴纳契税。
10、以房产作投资、作股转让是否缴纳契税?
答：(1)以房产作为投资，与外商及其它企业合资经营办理房屋产权交易和产权变更登记手续的，应由承受方按买契税率交纳契税。
(2)对房产作股转让，凡办理房屋产权交易和交权变更登记手续的，均视同房屋买卖，应由承受方按照买契税率交纳契税。
(3)中外合资经营或合作经营企业承受房屋所有权，应比照[91]财农税第5号文件的规定照章交纳契税。
11、契税的征管范围如何划分?
答：按照契税的有关规定，为便于源泉控制，契税的征收仍按现行办法，即：凡在锦江、青羊、金牛、武侯、成华五城区范围内，由市房管局产权管理处代征。其余区(市)、县自行确定征收办法。
1994年11月4日