成都市国家税务局关于印发《外商投资企业从事房地产开发经营预收房款预计利润确定办法》的通知
文号：成国税函（2004）230号 发表时间：2004/10/11
有效性：有效
各区（市）县国家税务局：
现将《外商投资企业从事房地产开发经营预收房款预计利润确定办法》印发给你们，请结合实际，认真遵照执行。
附件：外商投资企业从事房地产开发经营预收房款预计利润确定办法
附件：
外商投资企业从事房地产开发经营
预收房款预计利润确定办法
为加强对外商投资房地产开发经营企业的所得税征管，特制定本办法。
一、从事房地产开发经营的外商投资企业和外国企业预售房地产并取得预收款的，应按照国家税务总局《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收企业所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）和《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）要求，按季预征所得税。
二、预计利润率的确定办法
预计利润率计算公式：
预计利润率：（预计利润÷收入）×100%
预计利润：预计收入－预计成本费用
预计收入包括根据商品房销售合同预收的房款，购房定（订）金。
预计成本费用包括营业税金、开发成本，及项目开始年度起按相关税法规定允许扣除的三大费用。预计成本费用可以采用外商投资房地产企业的预算报告或费用归集（估算）两种方法确定。
三、预计收入的确定
企业应提供《商品房买卖（销售）合同》或相关补充合同、协议，统计预收房款所涉及的商品房合同编号、户主、栋号、楼层房号、套数、销售面积、合同价款、付款方式，以此确定预收房款所对应的合同总面积、合同总价款、实收房款。
四、房地产开发项目预计成本费用的估算
（一）房地产开发成本由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费、借款利息等7项组成。
1、土地征用及拆迁补偿费（包括土地使用权出让金）
（1）土地征用费
征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等。
（2）城市建设配套费
城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。
（3）拆迁安置补偿费
拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。被拆除房屋的使用人拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
（4）土地使用权出让金
土地使用权出让金是指土地使用者为取得一定年限的国有土地使用权而向国家交纳的土地使用权费用。土地使用权出让金标准，由各县、市政府根据当地的情况制定。
2、前期工程费
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。
3、基础设施建设费
指建筑物2米以外和项目上红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费是指按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。
如果企业能提供合同（如建设工程施工合同、设备购买合同、安装合同等）表明实际已发生的成本仅为合同的一部分，此时，可按合同金额估计成本。
5、公共配套设施建设费
指居住小区内为居民服务配套建设的非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
如果配套设施的产权归企业所有，配套设施应作为企业的固定资产，不应计入开发成本。
6、开发间接费
企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
7、借款利息
企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
（二）营业费用
营业费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。
（三）管理费用
管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。管理费可按项目投资或前述四项直接费用的一个百分比计算。
（四）财务费用
财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。
五、如纳税人未能提供《项目预算书》、已支付费用相关凭据等资料，主管国税机关可按15%确定预计利润率计算预计应纳税所得额，并按规定预征外商投资企业和外国企业所得税。
六、主管国税机关在对收入、成本费用的估算基础上计算出预计利润率后，应采取与企业约谈的形式进一步确认所确定预计利润率。纳税人如对确定的预计利润率存在异议，纳税人应举证说明，在经主管国税机关确认后，可调整预计利润率。
七、采用预计利润率计算预计应纳税所得额按季预缴税款，不得弥补以前年度亏损，待该项房地主主权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。
八、本办法自2004年10月1日起执行。